代理海口海控国际广场发展战略与整体定位.pptVIP

形象定位 写字楼 酒 店 …商业 广 场 顶级的、商务的、国际化的 标志性的、商务的、身份感的 开阔的、品质感强的、标志的 特色的、商务休闲的、高档的 功能互相补充，互相支撑 插入链接 * 第一百一十二页，共一百八十九页。 关于广场商业，裙楼商业业态定位 业态建议原则： 与商务极整体定位相符 有利于提高整体物业价值 从市场出发，保证市场的可实现性 业态定位： 商务区商务配套补充 ——会议中心、高档餐厅、金融服务、茶餐厅、西式快餐 海口商务休闲中心 ——顶级夜总会，人流高峰与办公楼相互区分；客户与酒店办公楼客户共享 个体差异、部分活力核心 ——精品展示厅，特色block商业体，主题酒吧，西餐厅，成为海口城市名片 部分商业成为整个滨海商务区配套商业的补充 与商务极其他物业在人气上相互共享，功能上相补充 部分精品特色商业，成为海口城市名片 * 第一百一十三页，共一百八十九页。 关于商业 * 第一百一十四页，共一百八十九页。 本项目可能的商业形式——大型百货类商业、商务区配套型商业、特色休闲式商业 商业类型选择 辐射范围 建筑形式 可能的业态 大型百货类商业 全市范围 集中商场或步行街 大型超市、百货商场商场或步行街 商务区配套型商业 主要辐射滨海商务区，作为商务区配套商业 大多沿街底商 多为餐饮类 特色休闲式商业 外向型商业，辐射全市范围 无固定模式 特色餐厅、酒吧类 顶级会所俱乐部等 * 第一百一十五页，共一百八十九页。 海口目前商业总量严重饱和，商业整体经营压力较大 集中商业分析 2005年，海口市现有商贸业建筑面积达210万平方米，合1.2米/人；超过北京和上海人均商业面积 2005年，海口拥有大中型商场24家，连锁企业门店173家； 2005年，海口拥有商品贸易批发网点5000个，从业人员72000人；零售贸易业网点21000个，从业人员71000人。 * 第一百一十六页，共一百八十九页。 目前海口存在3大城市级商圈和2个区域级商圈，本项目不属于核心商圈 海秀路商圈 国贸商圈 解放路商圈 海甸岛商圈 南海大道商圈 城市级商圈 区域级商圈 集中商业分析 本项目 * 第一百一十七页，共一百八十九页。 各商圈商业类型主要是集中百货类商业；规模巨大、竞争激烈 集中商业分析 现有主要大型集中商业项目 万国商城 欧陆鞋业服饰广场 香港城女人国际商城 女人街 金世纪商城 永安第二广场 乐普生商场 明珠广场 俪人女人世界 第一百货 DC商业城 永安第三广场 名门广场 永安家私城 阳光商业城 汇佳商业广场 海秀路商圈 东方广场 多宝利商场 海口百货大楼 个体商场 KFC商厦 流行前线 友谊商场 泰龙商城 解放路商圈 东方广场 多宝利商场 海口百货大楼 个体商场 KFC商厦 流行前线 友谊商场 泰龙商城 国贸路商圈 海口市集中商业以传统形式为主，主要是购物功能，竞争激烈 截止2004年末，海口市大中型商场一共有24家，其中营业面积超过一万平方米的有12个，２００５年以来新开工的商业地产面积已经超过３０万平米 * 第一百一十八页，共一百八十九页。 大量新入市商业项目，主要是大型集中商业体，造成庞大的市场压力；此类商业不是本项目发展方向 南亚商业广场开工时期就传出将于２００６年１０月份开业的消息，而宜欣商业广场最早计划今年５月开业，后又有报道说推迟到１０月份开业，友谊商业广场计划９月１８日开业，但都不断推迟 商业同质化严重，导致招商困难是商业推迟开业的主要原因 名称 体量 名称 体量 宜欣购物 8万平方米 中央商城 3.6万平方米 复兴城商业步行街 6万平方米 友谊商场 4万 亚豪城市广场 ５万平 万国商城 10万 南海大道亚洲豪苑 5万平方米 三叶数码城 …… 南亚广场 5万 温州商城 …… 在建或在售集中商业项目 集中商业分析 * 第一百一十九页，共一百八十九页。 滨海大道片区商务氛围趋于成熟，但商业配套缺乏，没有形成商业氛围 滨海大道商业氛围较弱，主要以写字楼底商为主，目前大型商业只有生生百货、紫荆百货 目前来看两家商场的人气积累尚需滨海大道区域成熟的带动，短期内人气很难有较大提升 鸿联商务广场 中化大厦 财富广场 财富广场 帝都大厦 帝豪大厦 南洋大厦 天邑大厦 琼泰大厦 本案 写字楼 商业 生生百货 紫荆百货 市级商业中心 市级商业中心 金融贸易中心 商务区配套商业 * 第一百二十页，共一百八十九页。 国贸路、金龙路商圈暂时承担滨海道商务区的配套职能 京茂百货 宜欣广场 万利隆 五洲商厦 金贸商城 海涯金湾 上岛商厦 国贸中心 广百 风华时代 美 食 街 滨海大道商务区 商务区配套商业 * 第一百二十一页，共一百八十九页。 本区域未来商业供应主要是写字楼底商，定位区域商务配套，业态以餐饮类和集中商场为主；缺乏特色 特色商务