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2022年滨江集团研究报告 1.滨江集团：浙江区域龙头品牌 1.1 三十载扎实深耕，打造“三省一市”发展布局 杭州滨江房产集团股份有限公司（后简称“公司”）为长三角房地 产领军企业。公司历史最早可追溯至 1992 年，其发展历程主要可概括为以下三个阶段： 1992~2001 年：“走小步，不停步，年年有进步”。1992 年，为加快城市建设 综合开发的进程，杭州市江干区决定成立组建一家集体所有制的房屋开发单位，公 司前身杭州滨江房屋建设开发公司应运而生，其接手的第一个项目为代建项目“近江 苑”。此后公司积极参与杭州城东区域的旧城改造，陆续开发了南萧埠小区、景芳五 区三期、濮家东村等。在创建初期，公司主要致力于普通住宅建设。1996 年，杭州 滨江房产集团有限公司成立，并于 1999 年成为杭州首家成功转制的房地产企业。 2001 年，公司在开发建设万家花园时，引入贝尔高林景观设计公司，追加两千万元 景观投入费用，开启了滨江集团品质建设的探索之路。 2001~2010 年：“走小步，不停步，抓住机会迈大步”。2002 年之后的 5 年间， 公司逐步走出杭州城东，陆续拿下杭州市区内多宗优质的土地资源。2005 年，“国 内一流精装修豪宅”金色海岸问世，成为浙江房地产精装修豪宅的里程碑式建筑，此 后陆续推出了阳光海岸、城市之星等高端精装修项目，集团品牌战略化道路正式开 启。与此同时，公司物业服务与配套也在蓬勃发展，从 2005 年开始其服务的小区先 后荣获市、省、国家“物业管理优秀住宅小区”及“示范大厦”的称号。2006 年，金色 家园项目交付，开创了浙江省热带景观园林的先河，成为公司大众精品住宅系列的 开山之作。2007 年，随着绍兴金色家园项目落地，公司正式踏出了异地发展的步伐， 将发展中心集中在以杭州为中心的长三角地区，实施以浙、沪、江为核心的全国战 略，并深入拓展二、三线城市。2008 年 5 月 29 日，滨江集团成功登陆深交所，成 为当年唯一国内 IPO 上市的房地产企业。 2010~至今：“走稳步，不停步，抓住机会就跑步”。2010 年，公司商品房销售 总额首次突破百亿，2012 年达 110 亿元，位列当年中国房地产百强榜第 30 位，其 中盈利性指标位列 TOP10 榜第 5 位。2015 年，公司首次进入上海市场。2019 年， 公司提出“1+5”发展战略，即在做优、做精、做强房地产主业，保持千亿以上销售规 模的基础上，搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展新蓝图，同年 （2019 年）公司全年实现销售额 1120 亿元。2020 年，公司位列当年中国房地产百 强榜第 24 位，其中融资能力和盈利性均位列全国 TOP10。2021 年，公司成功开拓 丽水市场，实现了浙江省内 11 个地级市全覆盖，并首次进入广州市场。截至目前， 公司已形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区、关注中西部重 点城市”的发展战略，重点布局“三省一市”（浙江省、江苏省、广东省和上海市） 1.2 股权结构稳定，大股东多次增持 实控人及其一致行动人持股 61.42%，股权结构集中且稳定。截至 2021 年底， 公司控股股东为杭州滨江投资控股有限公司，实控人戚金兴先生持有杭州滨江控股 64%的股权，并直接持有公司 11.94%的股权。此外，杭州滨江控股、戚金兴、戚加 奇、阿巴马元享红利 72 号私募证券投资基金、阿巴马元享红利 74 号私募证券投资 基金、阿巴马元享红利 71 号私募证券投资基金为一致行动人，合计持有公司 19.1 亿股，占公司总股本的 61.42%。 实控人多次增持，彰显其对公司发展的信心。实控人戚金兴先生及其一致行动 人多次增持公司股票，尤其在 2021 年下半年市场行情较为悲观动荡的背景下，于 2021 年 7 月与 9 月，实控人通过个人及阿巴马元享红利私募证券投资基金多次增持， 彰显了其对公司未来经营发展的信心。 管理层经验丰富且稳定。公司董事长戚金兴是创始人之一，核心管理层朱慧明、 莫建华、李渊等均加入公司多年，具备和公司契合的企业价值观和经营理念，同时 具备丰富的房地产行业运营管理经验及专业技能，为公司长期稳定发展奠定了“人和” 基础。 1.3 销售逆势上涨，排名持续攀升 经过多年深耕，公司发展迅速，继 2019 年销售规模突破千亿后，公司行业排名 节节攀升。2012~2021 年，公司全口径合同销售金额复合增长率达 35.5%。2021 年公司全口径销售金额达 1691 亿元，位列行业第 22 位。2022 年上半年，在行业 销售低迷的背景下，累计实现全口径销售金额 684 亿元，跃至行业第 13 位，按 1500~1600 亿元的销售目标计算，公司已完成 2022 年销售目标的 4