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格致（中国）城市商业运营顾问 商业 谨呈：四川天福房地产开发有限公司 格致中国（四川）地产顾问 GZ 2010.6.6 瑞麒?旌都银座 ————【商业】项目合作建议书 第一页，共三十九页。 打造德阳首席（泛休闲街区）特色的城市商业综合体 德阳【瑞麒?旌都银座】项目初判 第二页，共三十九页。 目 录 目录 CONTENTS 1 8 项目定位与发展思路 格致商业运营经典案例 格致综合优势 核心策略思考 项目分析与综合初判 格致服务体系 格致简介及格致商业运营背景 格致部分商家资源展示 3 4 5 6 7 2 第三页，共三十九页。 项目理解 项目概括 项目目标 项目地位 位于德阳绵远商业步行街中部，总面积约1.8万平方米。 按第四代商业模式打造城市极具特色的商业综合体。 德阳重点打造的城市中央核心商业区，位于政府所规划的“文庙广场一平方公里”商圈的核心位置。 第四页，共三十九页。 体量:1.8万㎡的总体规模。 雄心：以中型精品百货为聚合核心，吸纳特色业态，打造精品街区 内容：以定制化的特色休闲娱乐业态来聚合消费人群，打造德阳不夜城。就我们的研判来说，认为项目总体前景还是可以期待的，有很大的操作空间和发展潜力。 动力：为德阳市民创造一种全新的消费购物理念，引导全新消费革命。 德阳【瑞麒?旌都银座】项目初判 综 合 分 析 第五页，共三十九页。 现今政府对房地产行业调控的高压性使得本项目的发展也充满了不明朗性。 优势 机会 威胁 德阳距成都仅仅40多公里，属于成都经济圈的重要制造工业基地，作为建设中的百万人口大城市，德阳的发展前景和发展优势是很明显的。形成的巨大消费空间对商业开发和投资来说都是一个重要的机遇。 地段优越，处于城市中心商业区，人流量较大。 优势——机会——威胁 第六页，共三十九页。 德阳目前的商业基础比较薄弱，只能满足本地人民基本的购物需求，导致城市消费力的相对不足。 综合分析 项目本身商点分散： ? ? ? 地区商业基础薄弱： 项目的劣势 高档消费群体流失： 区域商业气氛欠佳： 对项目本身来说，消费点也比较分散，这就为项目的聚客能力提出了亟须解决的难题。 由于德阳距成都过近，且交通很便利，对高档消费群体来说，他们更喜欢来成都购物、休闲。那么，如何来吸引留住这群高档消费者，是项目所要考虑的一个重点问题。 南街是德阳传统的商业街区，区域现状商业气氛不是太浓，且对整个德阳来说，由于是座工业城市，商业气氛相对欠佳。 第七页，共三十九页。 综合分析 招商：招商资源，特别是主力商家的欠缺使项目的成功蒙上阴影。 价值判定：价值判定的不明确将会导致项目在发展中的彷徨。 销售手段：销售经验和手段的不足。 运营：运营模式和方式不成熟。 业态精确定位：业态定位的模糊影响整个项目的开展。 核心定位缺失：建立在主力商家招商信心不足的条件下必将导致 项目核心定位的缺失. 项目面临的尴尬 第八页，共三十九页。 招 商 引入国际国内知名品牌，树立品牌信心标杆。吸引德阳、成都的优质商户。 运 营 根据具体情况和业态的不同，我们会采取不同的运营模式，多种运营模式的综合运用，以使各方利益和价值的最大化。管理上采取统一的管理方式，将松散的经营单位和业态形式统一到一个经营主题和信息平台上。； 价 值 引导市民的消费，打造一个充满休闲娱乐文化的购物世界，照顾不同阶层、不同年龄消费者的心理，特别是针对当下的时尚白领，我们可以引入小资情调的咖啡厅等消费业态。通过不同业态的合理整合，以实现各方价值、利益的最大化。 统筹\策划 推广执行 通过专业的、统筹一体的策划推广执行，来保证项目的运营成功和收益的丰厚。 项目突破方向 通过专业的、统筹一体的策划推广执行，来保证项目的运营成功和收益的丰厚。 第九页，共三十九页。 丰富的招商资源： 我们有丰富的招商资源，跟众多知名商家建立了合作友好的关系。 商业运营管理输出： 我们将科学定位、智慧导航、理性分析和谨慎判断紧密结合。 商业地产操盘手： 我们有丰富的行业经验，成功运营过众多商业广场的开发。先进的服务理念和国际化的视野以及丰富的经验是我们成功的保证。 Strengths 格致优势： 第十页，共三十九页。 NO.1嫁接有效商家资源，打造德阳独一无二特色商业街区。 NO.2 提供全程的商业运营管理，保证街区兴旺。 NO.3 高附加值的商业价值挖掘，快速套现。 NO.4 确立以颠覆式营销策划模型应对市场竞争的指导思路 ? 格致目标： ? ? ? 第十一页，共三十九页。 格致综合优势 公 司 背 景 格致（中国）地产顾问有限公司隶属于香港百德丰（集团）投资有限公司，是一家集地块研究、投资分析、建筑产品策划、营销策划、商业招商、销售代理、资源整合