房地产行业2022年6月报.docx

月销售市场如期边际修复，除房地产调控放松的中长期影响因素外，市场还受到疫情修复、房企冲刺半年报积极推盘等非持续性因素影响。值得关注的是近期断供事件的发生使得销售复苏进程再次受阻。从 30 大中城市销售高频数据来看， 截至 7 月 20 日商品房销售面积同比增速再次回落至-39.6%（6月同比增速为-7.2%）。叠加 7 月断供事件影响，尚难看到行业趋势性复苏，预计销售恢复可能延期至 4 季度或以后。我们下调今年商品房销售面积增速预期至-13.5%，同时相应下调全年房地产开发投资额增速至-4.5%。 政策环境：调控进入观察期，但本轮政策放松仍未结束 政策调控经历了 3-5 月的不断升级期，6 月以来进入到了观察期。中央层面对房地产放松暂无重大表态，地方层面放松政策范围持续扩大，但政策出台频度有所下降，力度暂无明显升级。从政策目的上，要通过稳定销售，达到稳定投资、稳定经济的目的。考虑到 6 月的房地产销售虽边际回暖，但投资进一步恶化且未看到好转迹象。在经济和投资企稳之前，预计政策基调上将维持宽松，力度上有进一步升级的可能。 断供事件：短期保交付是核心问题，情绪冲击更大，关注事件发酵对居民购房信心的影响 月中下旬以来，烂尾楼盘居民主动断供风波不断发酵，引起舆论广泛关 注。在房价没有大跌的情况下选择断供，是购房者无奈之下的维权手段。烂尾 楼盘的增多主要是因为去年以来较多大中型房企资金链断裂有关。在房地产金 融降杠杆政策影响下，房企融资资金受到影响，叠加去年以来销售的大幅下滑，进一步影响到房企流动性，资金链断裂进而引发烂尾楼盘。 短期保交付是核心问题，政策需要更迅速推出应对方案。选择主动断供的居民，大部分是有偿付能力的，主要是希望通过断供的方式维护自身权益，实现楼房交付，最终断供的规模或将受到保交付的影响。如果政府协调下保交楼政策可以落到实处，可以有效避免短期规模扩大及风险传染。事件发生后，7月 15 日银保监会相关负责人针对断供事件积极表态，支持地方政府和银行配合积极解决问题，推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。具体提到： 一是在地方党委政府领导下，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场 化、法制化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”；二是银 行要主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协 助推进项目快复工、早复工、早交付；三是做好客户服务工作，加强与客户沟 通，个性化满足居民客户不同需求；四是有效满足房地产企业的合理融资需求。 针对断供问题的解决，截至目前还未看到实操性解决方案出台。考虑到出险房企流动性压力短期难以缓解，可能需要政府和银行承担更大的责任。我们看到很多地方政府已在积极协调各方推动烂尾楼盘复工，并针对前期预售资金监管漏洞出台具体措施。若项目本身可以实现现金流平衡，解决会相对顺畅。值得关注的是，部分烂尾项目可能存在预售监管资金划转、挪用等现象。目前责任究竟由谁承担未有明确答案，不过银行或将担负起更大的责任。西安 7 月 14 日发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》中提到， “商业银行违反预售监管协议，未经辖区住建部门核实统一，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。” 从当前的情况来看，断供事件引发的情绪冲击比事实冲击更大。未来需关注因情绪发酵而对购房者信心、房企流动性产生的进一步冲击。 销售端政策：受疫情缓解按揭回调节奏放缓，“因城施策”力度暂无明显升级 按揭贷款：居民中长期贷款边际改善，按揭利率调降节奏放缓 新增居民中长期贷款边际改善，但仍处于较低水平区间。6 月新增居民中长期贷款金额为 4167 亿元，较 5 月多增 3120 亿元，居民新增中长期贷款基本恢复至 4 月疫情影响前水平。今年以来新增居民中长期贷款持续处于较低区间水平内，6 月新增居民中长期贷款同比增速为-19%，延续今年以来同比负增长态势。考虑到销售市场尚在磨底阶段，预计新增居民中长期贷款短期内仍将低位震荡。 图 1：新增居民中长期贷款及同比增速 1,500 -500 -50% 9,500 9,500 70% 50% 7,500 30% 5,500 10% -10% 3,500 -30% -90% -110% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 同比 资料来源：wind，；注：2021 年为两年平均增速 7 月按揭贷款利率回调节奏明显放缓。根据贝壳研究院的监测，7 月重点城市新增首套房贷款利率为 4.35%、二套房贷款利率为 5.07%，分别较上月回落 7、 2 个基点。从去年 9 月利率高点至今按揭利率连续 10 个月下调，首套房、二套房累计下调幅度分别为 139BP、 93BP。目前利率加点下调接近尾声，后续按揭下调空间主要看基准利率的变化（包括央行规