综合体聚合增值之商业对住宅价值的提升.pptVIP

2002年 翠湖天地一期雅苑 16000元/平米 2006年 翠湖天地二期御苑 60000元/平米 2008年 翠湖天地三期嘉苑 67000元/平米 2010年 翠湖天地三期manor 13-16万元/平米 新天地周边房价 新天地房价走势 随着新天地的成熟， 区域价值提升明显 案例分析——上海新天地 * 第三十一页，共四十四页。 案例分析——上海新天地 项目启示： 1、因本项目是旧改项目，绿地、人工湖等公建配套先行，从改善区域环境做起； 2、新天地街区改造率先启动，以低租金引入众多目标品牌，营造时尚生活氛围； 3、随着新天地的成熟，住宅品质的不断攀升，溢价也非常明显，三期住宅售价直逼著名豪宅汤臣一品，达到16万元/㎡； 4、从环境改造入手，商业提升区域价值，最终通过高档住宅获取溢价。 * 第三十二页，共四十四页。 案例分析——星河龙岗COCO Park 别墅 洋房 星河龙岗COCO Park位于黄阁南路与深惠路交汇处北角，总占地面积15.9万㎡，总建筑面积468090㎡，其中商业8.2万㎡，住宅17万㎡。 龙岗COCO Park是首个COCO Park品牌复制的成功作品。总占地面积3万平方米，建筑面积达8.2万平方米，建筑主体共八层，其中地上四层，地下四层。 * 第三十三页，共四十四页。 综合体聚合增值之 商业对住宅价值的提升 第一页，共四十四页。 * 资源共生、聚合增值 案例借鉴 未来综合体开发建议 1 2 3 内容目录 第二页，共四十四页。 * “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 什么是城市综合体？ 它不是多功能建筑的简单组合，而是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 资源共生、聚合增值 住宅 公寓 城市综合体构成要素 购物中心 1 2 3 5 4 写字楼 酒店 第三页，共四十四页。 世界著名的城市综合体——德国索尼中心 索尼中心位于德国柏林波茨坦广场北部，占地26,400平方米，共由8座建筑组成，其中包括索尼公司欧洲总部、电影媒体中心、写字楼、商业服务、住宅公寓、休闲娱乐设施等。在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50％、18％和 12％，同时，该项目提供了20％的高档住宅。 * 第四页，共四十四页。 世界著名的城市综合体——洛克菲勒中心 * 洛克菲勒中心位于美国纽约曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18，是集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的都市综合体。项目将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计将城市的综合功能发挥到了极致。 第五页，共四十四页。 世界著名的城市综合体——东京六本木新城 六本木新城位于日本东京闹区内的六本木，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合型都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。 * 第六页，共四十四页。 城市综合体产品角色及作用 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 现金流产品 住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。为后期项目运作提供资金，同时也存在着巨大的升值空间。 形象贡献型产品 五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们树立了项目高端形象，且它们设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美境，造成强烈的视觉冲击效果，从而成为城市的地标式建筑。 零售配套型产品 作为超大规模的商业，是项目的核心部分，也自然担当起了项目的明星标杆的角色，从而实现各部分的价值互补，提升综合体的整体价值。而作为综合体的核心部分，它能否成功运作，将是项目成败的关键。 第七页，共四十四页。 酒店 商住SOHO 写字楼 商业购物 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住户消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 城市综合体内部机制 各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能关系，形成生活舒适、高效率运作的整体。 从各功能之间的相互关联可以发现，商业购物功能是城市综合体的核心，与其他产品之间关系紧密，它能否成功运作，将是项目成败的关键。 * 第八页，共四十四页。 案例分析——深圳华润中心 * ?深圳华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望