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2022年REITs行业之保障性租赁住房专题报告 1.保障性租赁住房现状 保障性租赁住房成为我国保障房体系发展重点 我国保障性住房体系由购置型保障房和租赁型保障房两大支柱构成。1994 年，国务院 发布《关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43 号）》，提出“建立以中低收入 家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”，由此拉开了我国保障性住房发 展的序幕。随后的时间里，针对本地/外地的低收入和中等收入人群住房难、租房难等问题， 包括两限房（限房价、限套型普通商品住房）、共有产权住房、廉租房、公共租赁房等保障 房陆续出台，逐步形成了购置型保障房和租赁型保障房并举的保障性住房体系。 我国住房市场的租售比远低于国际标准，住房出售和租赁市场发展不平衡，租赁住房 市场仍有较大的发展空间。在“房住不炒”以及“服务新市民”的政策方针下，保租房或将 成为未来租赁住房的发展重点。微观层面，由于我国住房销售和租赁市场发展不平衡，近年 来，住房售价同比保持高速增长，但租金同比增长缓慢，使得我国住房的租售比显著偏离 国际标准的 1:300-1:200 区间。 根据诸葛找房数据研究中心发布的“2021 年重点 50 城租售 比调查研究报告”，我国 2021 年的租售比在 1:600 左右，其中一、二线城市读数分别为 1:654 和 1:599。宏观层面，近年来，伴随着城镇化进程的推进，劳动力逐步向着大城市聚集，尤其是一线城市和部分二线城市常住人口规模持续走高，而常住人口激增则带来了住房需求的 快速增长。在“房住不炒”的大方向下，考虑到住房销售和租赁市场发展不平衡、以及一二 线城市住房需求较高等因素，以保租房为代表的租赁住房市场或将成为满足“新市民”住房 需求的发力点。 保障性租赁住房和公募 REITs 的适配性较高 保租房在土地、税收和金融等各方面均获得了较多的政策支持，其中试点发行 REITs 等形式能够丰富保租房投资建设的资金来源，有助于促进保租房有效投资，推动其长久发展。 具体来看：（1）土地支持政策——保租房的土地来源丰富，包括集体经营性建设用地、企事 业单位自有土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋等，多样化的土地来源为保租房后续 的供给增长带来巨大潜力；（2）金融支持政策——保租房在非银金融机构方面获得了较多支 持。其中，保租房面对的金融支持则更加灵活，包括鼓励基础设施领域不动产投资信托基 金（以下简称 REITs）等新工具。由此来看，丰富的土地来源叠加多样灵活的金融支持，或 能使保租房的发展存在更多可能性。 当前 C-REITs 市场“钱多货少”，新品类的试点有助于 C-REITs 市场的扩容增类，丰 富投资者选择。截至 7 月 22 日，C-REITs 二级市场可交易标的数量较少，仅有 13 只。从 底层资产特征来看，可交易标的涉及的底层基础设施项目包括经营权类和产权类两种，其 中经营权类标的有高速公路和生态环保两类产业、产权类标的则涵盖港口仓储物流和产业 园区，整个市场覆盖的投资标的类型较国外成熟 REITs 市场相比较为有限。从 C-REITs 市场的可交易规模来看，即使 6 月 21 日首批 9 只 REITs 项目的部分限售份额已经解禁， 全市场非流通份额市值依旧较大，可交易规模仍有待提升。以 2022 年 7 月 22 日收盘价计 算，C-REITs 市场未流通份额总市值约为 301.2 亿元，高于同期流通份额总市值规模（283 亿元）。因此，保租房 REITs 的上市试点有助于 C-REITs 市场的扩容增类，丰富投资者选 择。 产品特征的高度适配叠加政策支持推动首批保租房 REITs 快速落地。从保租房的角度， REITs 对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有 动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从 REITs 市场的角度，保租房长期运营的目 标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与 REITs 对于底层资产的要求匹配度较高，二 者相结合既能够扩充 C-REITs 市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。在高适配性以 及政策层面的支持下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房 REIT（以下简称红土深圳 保租房 REIT）和中金厦门安居保障性租赁住房 REIT（以下简称中金厦门保租房 REIT） 两单保租房 REIT 已快速通过交易所审批，在公募 REITs 工具与保障性租赁住房相结合的 实践中迈出重要一步。 2.首批保障性租赁住房 REITs 成色几何？ 一、底层资产位于一、二线城市的就业集中区域 常住人口增长较快的城市对于扩大保障性租赁住房供给的意愿更强，一、二线城市的 保障性租赁住房凭借其质量更合适作 REITs 底层资产。对于过去 10 年期间面临较大常住