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2022年物业行业中期投资策略 1. 物业行业：受关联方风险捆绑，跟随房地产政策持续波动 2021 年下半年至今，房地产政策调控及房企债务违约事件影响下，物业板块关联方 风险的关注度持续上升，板块走势及估值变化的逻辑也产生较大的转变。由此，我 们对 2021 年初至今的物业板块走势进行分阶段的复盘分析。由于市场上缺少覆盖 此时间段的可供参考的物业板块指数，我们选取 43 只主流 H 股物业股，以总市值 为为权重构建股价指数，以追踪板块的走势变化情况。 根据指数，复盘 2021 年初至今的物业板块走势，可分为以下阶段： 第一阶段（1 月初-3 月初）：年初十部委政策推动，连续盈喜 今年年初十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确完善物业价 格机制、鼓励市场化外拓、完善市场化定价机制、鼓励多元化社区增值服务拓展等 内容，对行业形成较大利好，带动板块整体提振；此外，1 月初-3 月初，多家物企 连续发布盈喜公告，良好业绩增长预期拉动板块平稳向上。 第二阶段（3 月初-3 月底）：年报业绩披露，板块快增确定性持续验证 3 月 2 日宝龙商业发布板块首个 2020 年度业绩公告，开启板块 2020 年年报季，从 结果来看，主流上市物企业绩良好，多家头部公司业绩增速亮眼，板块快速增长确 定性持续验证，整体出现较大幅度的提振。 第三阶段（4 月-7 月中旬）：同质化背景下缺少新关注点，市场预期到达高位，维持 平稳态势 年报季结束至 6 月，板块未出现重大变化，同时板块供给回落，新上市公司同质化 程度较高，市场缺少新关注点的情况下，估值中枢维持稳定，板块走势平稳。7 月 11 日金科服务发布盈喜公告后，多家公司陆续盈喜，而市场预期已处于较高水平， 且板块估值已达到高位，整体维持平稳态势。 第四阶段（7 月下旬至 9 月中旬）：教育“双减”政策+八部门规范整治政策+社保担 忧+部分房企出现债务违约，多重市场因素引发市场担忧 7 月下旬教育培训“双减”政策引发外资对政策不确定性担忧，八部门规范整治房 地产行业通知提出规范物业公区收益分成等内容则进一步放大担忧，人社部发文维 护劳动保障权益，明确规范用工、健全保障制度等内容，也引发市场对物业员工社 保成本上升的忧虑；从恒大商票、财富违约发酵而来的房企债务违约担忧产生，物 企关联方输血能力遭疑；以上多重因素影响下板块出现较大幅回调。 第五阶段（9 月下旬至 12 月）：房地产政策频繁出台，受关联方风险捆绑持续波动 进入 9 月下旬，受恒大公告将如约兑付利息及传闻的政府救助恒大方案等消息影响， 恒大危机迎来缓释信号，同时，基本面加速下行和房企信用风险叠加下，地产政策 宽松预期逐渐加强；10 月中旬，央行表态恒大信用风险对金融行业的外溢性可控， 恒大事件为其自身经营问题，进一步平缓市场情绪；10 月下旬，房产税试点工作开 展，对房企销售产生短期冲击；11 月，按揭贷出现边际缓和，地方政策放松、收紧 政策并行出台，市场预期波动较大。物业板块开始受关联方风险捆绑，持续波动。 第六阶段（2022 年年初至 3 月）：房地产政策放松缓和风险，宏观经济低迷、数据背离预期下，市场负面情绪再现 中央对于房企融资频频吹风；央行、银保监会鼓励优质房企加大兼并收购力度，传 闻针对出险企业项目并购贷不计入“三道红线”；成都、广州等地放松预售资金监管， 政策面趋于理性；央行下调 LPR，房贷利率下调预期产生，政策改善力度加强。关 联方风险缓和、解绑，且多家物企发布盈喜，仍保持良好业绩增速，板块出现回暖。 2 月宏观经济较为低迷，叠加俄乌战争爆发引发负面市场情绪；3 月统计局数据部分 背离预期，市场情绪加强，物业板块再度回调。 第七阶段（2022 年 3 月至今）：房地产政策调控加码，关联方政策面、基本面来回 拉锯，板块持续低位震荡 3 月以来，房地产行业政策放松调控力度加码，超 60 城出台下调首付比、下降房贷 利率、取消限购限售等政策，且覆盖城市能级不断上探，一定程度上缓解关联方信 用风险。但同时，3-5 月房地产销售、资金等方面数据表现持续低迷，且多城反 复，政策放松传导落地未兑现，政策面对市场信心的提振逐渐减弱；融创、绿地宣 布无法按期支付债务利息，金科公告债务展期，关联方风险担忧重现。关联方政策 面、基本面来回拉锯下，物业板块持续低位震荡。 2. 物业行业整体业绩持续快增，估值逻辑已然重塑 2.1. 整体业绩持续快速增长，利润率水平趋于平稳 为分析 2021 年物业行业整体的业绩变化，我们选取 22 家规模、经营能力较好的主 流物企进行整体业绩的评价，22 家主流物企为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、 保利物业、招商积余、华润万象生活、世茂服务、融创服务、中海物业、金科服务、 旭辉永升服务、新城悦服务