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107国道 项目指标 本项目位于新城核心区，地块面积大。紧邻清新大道城市中轴线和107国道，交通便利。 占地：15万平方米 容积率：2.2-3.0 建筑密度：≦30% 绿化率：≧30% 清 新 大 道 区域位置 本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。居住、商业氛围正在逐渐形成。 ①清新商贸城 ②清远市城北汽车客运站 ③商业步行街 ④振兴市场 ⑤县第二小学 ⑥清新文化体育中心 ⑦清新县少年宫 ⑧县人民医院 ⑨清新县汽车站 本案 107国道 清 新 大 道 2 4 3 1 7 5 6 8 9 项目四至 清新大道 太和路 新 宁 路 南面： 临107国道，有噪音隐患 东面： 临清新大道，县城中轴线 西面： 林规划路，太和路 北面： 紧邻瑞枫花园 107国道 地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。 地块面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打造市场领导型品质楼盘的空间。 紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响。新宁路将地块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。 周边配套较齐全，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的商务交通核心区域，发展潜力大。 地块价值 项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大化。 S（优势）： W（劣势）： O（机会）： T（威胁）： 1、城市中轴主干道清新大道和107国道的交汇处，交通便利，昭示性好 2、周边配套较齐全，未来的城市发展核心区。 3、地块规模大，可塑性高 4、项目山水资源优势明显 1、市场发展不成熟，片区整体形象还不高 2、107国道噪音大，新宁路将地块一分为二，地块不完整。 1、县城扩张，城区发展方向 2、市场产品空缺，小高层前景看好。 3、发展商为本地著名企业家，同时企业的知名度在本地具有很强的影响力和带动力。 市场供应量较大，未来竞争较大 项目分析 SWOT分析 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老大，引领市场 战略选择 关于客户 我们的客户是谁 关于客户 本项目的需求客户群体 本地私营业主，本地中高层公务员、本地企业中高管理者以及二次置业的原住民是本项目的核心客户 随着项目开发，本项目的客户范围逐渐扩大，层次不断提升，客户类型多元化 启动期 发展期 成熟期 3. 本地个体经营者 1.本地中高级公务员 2.本地企业中高层管理者 1.本地原住民二次置业者 2.本地及清远市区的投资客 3.本地高收入者，成功人士,企业老板 1.外地投资客 2.外地第二居所客户 注：1、不同阶段的客户构成是包括前面阶段的全部客户 2、排序顺序为客户所占比例从大到小 客户变化 本项目必须通过外地客户的拉动，来提高项目的整体价值，如何整合外地资源客户是营销的重点。 关于产品 启动模式 大盘启动模式1 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。 蔚蓝海岸的开发策略 蔚蓝海岸 每期套数均价值：1667套 “画饼”模式：描绘宏伟蓝图 启动模式 启动配置：缺乏 每期开发均值：18.3万m2 启动规模：8.4万m2 适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分 大盘启动模式1 “画饼”模式，描绘宏伟蓝图 大盘启动模式2 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺的开发策略 华侨城·波托菲诺 每期套数均价值：1667套 “