商业广场定位及物业发展建议报告.pptVIP

气势恢宏：作为坪山新区城市新名片，打造超高层住宅和综合楼，以层次分明的建筑群体展现建筑美感； 现代统一：展示现代美感；从项目整体考虑，功能分化的不同建筑体，其风格的协调统一有助于强化项目的整体性； 主次有序：规划中应在高度、选材、位置、体量等方面突出项目的核心功能。 整体形象体现设计感——气势恢宏、现代统一、主次有序 整体形象打造 * 根据项目整体定位，本项目产品设计中应表达出：国际化、领先性特征 * 商 业 设 计 要 点 领先 内部空间 色彩本地化，建筑线条现代简约，体现国际化特征。 主力店带动的集中商业 景观中庭、挑空等处理，提升商业档次 动线指引性明确的地面铺装，细节体现品质 绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 国际 商业设计要点建议 现代建筑 精品商业 户外广告 醒目，高端商业氛围营造 * 商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质 立面形象现代、时尚，突出商业的高端品质感 在建筑设计上做出国际感、现代感，同时突出大平面、整体性。 立面形象 * 内部空间——通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 内部空间 * 内部空间——动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感 地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。 通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。 内部空间 * 内部空间——通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次 中庭设计实现以下目标： 丰富空间层次，强化商业氛围 形成交通枢纽，组织空间秩序 营造绿色景观，形成舒适空间 宣传企业品牌，美化商场形象 沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间 休憩空间 内部空间 * 户外广告——霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑 广告塔 屋顶式 墙面式 悬幕式 悬挂式 门脸式 突出式 橱窗式 活动式 蓬帐式 远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。 中距离确认：200米外，外墙大型店标。 近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。 户外广告 * 公 寓 设 计 要 点 公建化形象，与整体风格相统一 国际 综合楼（公寓层）设计要点建议 建筑形象 公共空间 首层大堂、入口及内部空间体现物业形象 * 公寓层外立面形象——公建化形象，与综合楼整体风格保持统一 建筑形象 公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象； 突出挺拔感，弥补建筑绝对高度； 提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质。 * 万豪行政公寓大堂屋顶 首层大堂——入口、大堂及内部空间体现物业形象 公共空间 楼座入口，体现项目形象与品质； 大堂装修风格与外立面保持协调，体现项目高形象； 内部空间明亮，整洁。 入口 大堂内部空间 * 项目分析与整体定位 1 3 竞争分析 4 5 案例借鉴 6 住宅客户定位 2 项目分析 总体形象定位 7 综合楼定位 8 住宅形象定位 住宅户型定位 * 住宅定位—— 都会地标 顶级住宅 地标综合体超能空间 至享新区都会地段 * 项目分析与整体定位 1 3 竞争分析 4 5 案例借鉴 6 住宅客户定位 2 项目分析 总体形象定位 7 综合楼定位 8 住宅形象定位 住宅户型定位 * 综合楼低层商务公寓区客户定位 客户类型 占比 客户构成 置业关注点 购买客户 自住客户 30% 主力客户： 坪山财富人群 区域内高端客户：企业高管（尤其是外企）、行业老板等 偶得客户： 少量市区投资型高端客户 资产保值 收益稳定 办公客户 50% 办公客户：自由职业者、服务于工业区的小企业 性价比 自用兼投资 使用客户 投资客户 20% 主力客户： 市区投资客、本地企业高管。 区位、形象、性价比 主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能； 核心客户 * 一期商务公寓户型定位 户型 建筑面积㎡ 面积比例 面积 套数 套数比例 1房1厅1卫 40-45 60% 15600 371 67% 2房1厅1卫 55-59 40% 10400 182 33% 合计 　　 100% 26000 554 100% 相邻单位可以自由打通组合 商务公寓户型配比 * 综合楼高层高端办公区客户定位 客户类型 占比 客户构成 置业关注点 购买客户 投资客户 70-80% 主力客户： 实力较前的中大型企业 坪山财富人群 区域内高端客户：企业高管、行业老板等 偶得客户： 少量市区投资型高端客户 惠州等外地客户 资产保值 收益稳定 办公客户 20-30% 办公客户：本地实力较强的企业、私营公司等、自用兼投资 性价比 自用兼投资 使用客户 办公用户 100% 本地型发展型、扩张型中小公司，少量本地大型及外地、国际企业办事处等：对性价比和形象要求较高，对区域的商务氛围较为关注，面积需求100-300平