商业经营与物业开发市场研究.pptVIP

小结： 百大A座竞争对手是强还是弱？ 综上所述： ——百大A座的未来经营受到严重的挑战，A座的经营价值难以做到最高； ——但是，从产权销售角度看，目前没有、未来一两年内也不会有可以直接竞争的对手（除非金龙、金格、百盛也搞产权销售外）！ ——如何把地产开发与商业经营有效地结合起来，同时保障商业经营的价值和地产开发的价值，就是A座开发最关键的风险规避问题。 昆明商业物业竞争强度分析——百大A座竞争强度分析 昆明商业物业需求潜力分析 商业物业投资者到底有多少——昆明6.1%的市民家庭有投资商铺打算 未来昆明商业物业投资者规模 未来三年商业物业投资者需求总户数 =昆明市市民总体*未来三年内投资购买商铺的比例*折减因子 =80万户（常住人口总户数）*6.1%*0.6 =2.9万户 未来三年商业物业投资者需求总面积=购买总户数*每户平米购买面积数 =2.9万户*20平米(按每户平均购买面积) =58.56万平米 ——远远低于200万左右的商业物业供应量 未来一年商场物业投资者需求总户数 =2.9/3 =9760户 未来一年商业物业投资者需求总面积=总户数*每户平均购买面积 =9760户*20平米 =19.52万平米 ——远远低于45万平米的2005年供应量 昆明商业物业需求潜力分析 数据来源：田野调查2004年底调查数据 商场物业投资者到底有多少——市民家庭总体的1.2%，商业物业投资者的19.95% 未来昆明市民家庭商场物业投资者规模 未来三年商场物业投资者需求总户数 =未来三年商业物业投资者需求总户数*愿意投资商场物业的比例 =2.9万户*19.95% =5786户 未来一年商场物业投资者需求总户数 =5786/3 =1926户 按平均每户投资25平米和30万元计算，总投资面积约4.8万平米、5.8亿元。估计仍将超过2004年3.38万平米的销售量。 昆明商业物业需求潜力分析 大型职业投资者 现实中小投资者 潜在中小投资者 有丰富的投资经验，熟悉昆明市的商业物业和房地产走势，年投资能力在百万以上；未来继续投资的可能性比较强，并且主要投资方向就在市中心大型商场物业； 有一定的投资经验，在过去投资过一、两个楼盘，因为投资能力受限，在未来投资的可能性不大； 之前没有投资过，但手里有些闲钱，打算投资在商业物业上，这样既可以将来用做自营，也可以出租投资，获取收益； 昆明市商业物业投资者 商业物业投资者：住宅底商——住房购买者为主；批发市场商铺——经营者为主；商场物业——三类投资者构成。其中，已经出现了一批职业投资者。这些职业投资者的主要投资方向，恰好就在大型商场物业。 昆明商业物业需求潜力分析 2004 年 商 铺 投 资 方 向 04年昆明市房地产的供销两旺，投资者在商业物业的投资购买面积达到15万平米左右。 中小投资者投资了大量的居住区的底层商铺，以江东耀龙商区底商、创意英国底商为代表 部分中型投资者把资金投向批发市场的商铺，如东聚汽配城、中林建材城、燃器具市场 大型投资者更倾向投资市中心区的大型商业物业，如昆明走廊、汇都国际； 04年昆明市民投资者投资商业物业的吸纳量估算：约为15万平米。2005年预计投资19.52万平米，比去年增长30%左右 ——不同投资者2004年的主要投资行为 昆明商业物业需求潜力分析 04年投资大型商场物业量：约为3.38万平米。2005预计投资4.8万平米，比去年增长40%左右。 商铺投资者投资能力分层 投资者愿意投资的商铺类型 从数量来说，多数投资者倾向于投资临街独立商铺；但从投资额来说，50万元以上的投资者更倾向于产权商场。 昆明商业物业需求潜力分析 关于投资者对2005年市场的判断： 虽然04-05有庞大的商业物业投入到市场上，但是有投资经验的投资者认为05年后商业地产的过度开发并不会影响自身的投资行为，原因是他们认为商业物业的风险会小于住房，而且他们自信更善于规避风险。 中小投资者对房地产风险认识较浅，对2005年的市场判断比较模糊，也更容易受到广告等影响。 大型投资者则是懂得规避商业地产的风险，比如他们倾向于地段佳、单价高、开发商有实力有品牌的商业物业。 有经验的投资者相对比没有经验的投资者对2005年的投资信心更足 昆明商业物业需求潜力分析 关于投资能力：投资能力的大小决定了昆明市民商铺投资群体2005年的投资信心； 1、大型有实力的投资者——倾向于投资市中心区的大型商业物业； ——座谈会记录：“越贵的商铺投资回报越高”。 2、中小投资者——因投资能力受限，相对倾向于投资住宅区独立商铺