某地产四季花城开盘前.pptVIP

项目概况——各楼座资源综述 万科四季花城一期产品共16栋楼,其中： ■2#、4#、9#、11#、13#楼主要为115-120平米的经济三居产品 ■5#楼主要为130平米的舒适三居产品 ■6#、8#、10#楼为95-100平米的南北二居产品 ■3#、7#、12#楼为90-100平米的东西二居产品 ■24#、25#、26#、27#楼为140-210平米的情景花园洋房产品 * 第三十一页，共七十八页。 办卡客户需求与产品供应分析 ■自身产品供应包括2、4、5、6、7、8、9、10、11号楼 ■从上述分析可以看出：目前二三居均处于供不应求的状态，但客户的需求不仅考虑价格纬度，在楼座位置、景观、便利性等因素方面，有部分客户的需求属于不可转移和引导的，部分客户属于可引导转移但对转移目标仍有一定要求的针对此两部分客户应重点加以引导，以求增加销售机会。 办卡客户需求 自身产品供应 * 第三十二页，共七十八页。 四、2006年推盘策略 * 第三十三页，共七十八页。 整体推盘策略 ■ 通过短时间快速消化产品制造市场饥饿感，通过多次开盘制造抢购，实现价格的阶梯提升； ■ 指高打低——通过产品优劣的均衡搭配，将优势产品、稀缺产品价格拉升，使其实现应有价值，确立价格标尺的地位，实现销售速度和项目品质、形象确立的双重目的； ■ 拉大价差各入其位——通过对各类产品资源的价格调整，拉开价差，设置购买门槛，起到引导其他价位产品销售的目的，也通过对优势产品、稀缺产品大价差的方式，引导客户意向，使客户明确购买目标，尽快促成销售； ■考虑价格损耗、意向房号售磬后的损耗、排号顺序造成的客户损耗，建议开盘开放2、4、5、6、7、8、9、10、11号楼，确保满足客户的主要意向，11号楼作为对价格敏感型客户的针对性补充吸引其购买，建议暂时不开关注度较低的13号楼，年内将洋房部分全部打开，确保销售任务完成； ■ 年底视销售状况推出部分情花产品带动其他产品价格，07年以情景花园洋房销售为主。 * 第三十四页，共七十八页。 推盘计划——资源判断 根据目前研究客户对沙盘的初步反应，对目前一期即将推出的10栋楼座进行了简单的资源判断，具体判断标准如下： ■组团密度（户数、人群同质化） ■楼座状态（层数＼电梯＼居住密度） ■楼座交通（配套设施的便捷程度＼人行、车行动线） ■楼座景观（中心景观、水景绿化、楼间距、公建及娱乐设施的遮挡） ■户型(户型布局、使用功能、面积大小） ■外部干扰(主路、辅路的公交噪音\小区内公建、娱乐设施带来的人流噪音） * 第三十五页，共七十八页。 楼座 组团密度 楼座状态 楼座交通 楼座景观 户型 外部干扰 资源分数 权重 5% 15% 20% 20% 30% 10% 2 # 80 70 80 85 80 70 78.5 4 # 80 70 85 80 90 60 79.5 5 # 70 90 90 85 90 70 86 6 # 70 80 95 75 85 50 80 7 # 70 75 90 75 70 50 73.75 8 # 70 85 85 90 85 70 83.75 9 # 90 80 85 85 80 70 81.5 10# 90 80 80 80 85 60 80 11# 80 70 77 85 80 70 77.9 13# 80 70 75 77 80 70 75.9 ■普通住宅总分值796.8分，共计10栋，则栋平均分值为79.68分 ■通过此均价体系可观察出各楼座在社区中的价值表现 推盘计划——资源判断 * 第三十六页，共七十八页。 推盘计划——均价计算 ■普通住宅总分值796.8分，共计10栋，则栋平均分值为79.68分 ■设平均分值79.68分对应的均价为5250元/平米，则每分对应均价为65.89元/平米 楼座 资源得分 初步均价 组团1 2（三居） 78.5 5172 4（三居） 79.5 5238 组团2 5（三居） 86 5666 6（二居） 80 5271 7（二居） 73.75 4859 8（二居） 83.75 5518 组团3 9（三居） 81.5 5370 10（二居） 80 5271 组团4 11（三居） 77.9 5133 13（三居） 75.9 5001 * 第三十七页，共七十八页。 推盘计划——均价校核 ■目标总价=5250元/平米* 63427.87平米= 333014314元 ■设定总价= ∑楼座设定均价*楼座面积= 330160060元 ■差价=（目标总价-设定总价）/总面积=—45元/平米 ■楼座校核均价=楼座设定均价—差价 楼座 资源得分 初步均价 建筑面积 差价 校核均价 组团1 2（三居） 78.5 5172 12670.28 -45 5217 4（三居） 79.5 523