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浅析营改增后房地产业进项税额的抵扣问题 　　摘要：随着营改增的全面推进和实施，房地产行业作为国民经济支柱产业，也纳入了营改增的范围。房地产业推行的营改增政策是一个复杂的系统工程，这不仅仅是简单地从一个税种转化为另一个税种，它还意味着房地产企业税负的多少、成本的管理、供应商的选择等一系列问题的调整。本文从房地产行业的进项税额的抵扣入手，分析营改增对房地产企业的影响，并提出相应的建议，以帮助企业真正的减轻税负，实现良性发展。 　　关键词：营改增;进项税额;抵扣;发票管理 　　一、引言 　　自2016年5月1日起，我国全面推行营改增，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革是否顺利完成以及经济能否平稳发展。在此背景下，本文分析“营改增”税收制度改革对于房地产行业的影响、企业面临的挑战就具有了重要的理论与现实意义，最后针对问题提出的应对措施和解决方案也具有重要的研究价值。 　　二、營改增对房地产业进项税额抵扣的影响分析 　　减轻企业税负是国家营改增的重要指导思想，房地产行业作为新一轮改革中的难点和重点，在实际业务中由于进项税额抵扣的严重不足，导致税负不降反升，已经影响到减税效果。房企成本的三大要素分别是：建筑安装及配套设施、土地成本及相关规费、财务成本及垫付成本，那么房地产业营改增实施的一个难题就是上述三个要素的进项税额抵扣的问题，如何看待营改增对房地产业进项税额抵扣的影响，采取必要措施打通抵扣链条，具体分析如下： 　　（一）建筑安装及配套设施 　　建筑安装及配套设施成本是房地产企业成本体系的重要组成部分，这个问题要联系上游的建筑行业来分析。 　　首先是人力成本方面。建筑施工是房地产企业产出产品的关键环节，在此阶段中，房企把建筑工程分包给建筑公司或者包工头或者是企业内部的施工队伍，作为于劳动密集型行业，人力成本在整个工程总造价中占的比例庞大，这些劳动力主要来源是各个劳务公司或者是农民之类的，从正规的劳务派遣公司招工的很少，因此很难取得发票，所以也不能抵扣正常税额。 　　其次是建筑材料成本。房地产的建造过程中，会使用大量的工程物资，部分建筑材料是通过正规的招投标从供应商采购过来的，还有一部分原材料来自于私人单位，比如小作坊、小工厂或者一些个体户，这些单位没有开具增值税专用发票的资质，所以在采购环节不能提供增值税专用发票，致使房地产开发企业基本上拿不到增值税专用发票来抵扣进项税。 　　最后是非财务成本。在房地产开发过程中，还要产生很多如和政府的谈判成本、评估费用、土地定位费等，这些费用虽然发生在房地产开发过程中，但财务上做的处理一般是直接计入当期的期间费用，抵减利润，并不形成进项税的抵扣。 　　因此，营改增政策执行后，房地产企业的建筑成本并没有受到实质性利好影响。建筑业的有关成本随着税负的增高而增高，当然也会把这些压力带到房地产企业中，使得房地产企业的总体成本随之增高。 　　（二）土地成本及相关规费 　　对于规模比较大的房地产企业来说，土地成本及相关规费占了总成本的将近50%，因此对于房地产开发企业来说，其取得土地的成本是否能够抵扣、如何抵扣，不同方式取得的土地在营改增之后是否有差异等这些问题非常重要，简而言之，土地成本能否进入抵扣链条是影响房地产行业营改增后的税负的重要因素。 　　在实践中，房地产企业取得土地主要有两种方式，一是通过转让土地使用权的方式取得，即土地使用权在市场上两个企业交易主体间进行转让。根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，由于增值税是链条税，为了保证抵扣链条的完整性，上一个环节中转让土地使用权征收的增值税，在下一环节中是可以作为进项税额抵扣的。此时，通过转让方式获取土地使用权，就可以使用购进扣税法来实现房地产开发企业土地成本进项税额的抵扣。 　　第二种是通过出让土地使用权的方式取得，即土地使用权由政府作为一方主体，出让给房地产开发企业。此种方式下，国家作为土地所有者所收取的土地出让金并没有缴纳增值税，导致企业虽然支付了土地出让金，却无法取得增值税专用发票来做进项税额抵扣。财税[2016]36号文为解决这个实践中的特殊问题，给予房地产开发企业最大的减税优惠，规定了房地产企业在对土地出让金进行成本扣除时，可采用不同于购进扣税法的差额计税法。所谓差额计税，是指通过在房地产开发企业的销售收入中扣除土地出让金的方式得出有差额的计税依据，来实现土地成本的扣除。具体操作是房地产开发企业中的一般纳税人在销售其开发的房地产项目时，以取得的全部价款和价外费用，扣除掉向政