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现阶段房地产供给侧改革的困境与出路分析 　　【摘要】现阶段不同行业之间的收益结构失衡使得传统的需求端控制政策失效，房地产市场的供给侧改革迫在眉睫。但是由于中央政府和地方政府目标结构的不一致使得地方政府更倾向于采用需求端控制而非供给侧改革的方式对房地产市场进行调控。这导致中国房地产市场的供给侧改革陷入困境。因此为了顺利推进房地产市场的供给侧改革，短期内应该在供不应求的区域通过保障性住房和高端房产项目的建设来部分解决供需的结构性失衡，中期内通过垄断行业改革和实体经济发展来消除行业的收益结构失衡，长期内通过城镇化和财税体制改革来最终解决政府的目标结构失衡问题和市场的供需结构失衡问题。 　　【关键词】房地产供给侧改革结构失衡 　　【中图分类号】f202【文献标识码】a 　　【doi】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.21.015 　　目前，中国房地产市场的区域分化日益加剧，结构性矛盾越发突出（余呈先，2016）。[1]但是从各地出台的限购、限贷和限售政策来看，政府的房地产市场调控仍然以需求管理和简单的供给调控为主。深层次的供给侧结构改革推进相对缓慢，效果也差强人意。[2][3]具体来说，一方面，一线城市的高房价和住房短缺问题迟迟得不到解决，保障性住房市场和租赁市场发展缓慢;另一方面，二三线城市的房价过快上涨风险依然存在，四五线城市的去库存压力仍然较大。[4]与此同时，日益加剧的中美贸易摩擦又使得中国的出口受挫，促投资的压力骤然加大。因此，如何通过房地产市场的供给侧改革来实现调房价和保增长的双重目标就成为当下亟待解决的重要问题，本文就将对此进行初步探讨，以推进该领域的研究。 　　房地产供给侧改革的困境分析 　　其一，实体经济和房地产市场之间的行业收益结构失衡使得传统的需求侧管理失效，在房地产市场进行供给侧改革迫在眉睫。随着经济的不断发展和居民收入的提高，一方面，以制造业为代表的实体经济供给不断增加，很快进入供过于求的过剩阶段，这导致其收益率持续下降，而收益率较高的基础领域比如石油、电力等行业属于国家垄断，民间资本难以进入，于是，大量的民间资本开始进入金融属性明显的房市和股市。另一方面，由于中国的资本市场处于起步阶段，金融创新较为缺乏，因此难以为机构和个人提供优质的金融资产，居民的个人投资也开始涌向房市和股市。更重要的是，长期维持的低利率政策导致国内资本流动性大幅增加，这些新增的流动性也以高杠杆的形式进入房地产领域，这导致了住房的价格持续上升。并且这种上升具有明显的博弈性质，当政府在一线城市限购时，二三线的城市房价开始上涨，当二三线城市也限购时，四五线城市的房价开始上涨，最终导致中国的房价呈现全面上涨的态势。而这种上涨的预期又导致房地产行业与其他行业的收益结构进一步失衡。于是，巨量的资金开始“脱实向虚”，涌向房地产市场，房价上涨的势头一发不可收拾。因此几轮房地产需求侧调控的结果就是房价越调越高，“限购”所压制的需求在政策结束之后以更加猛烈的态势爆发。所以当地方政府没有进行深层次的供给侧改革的情况下，短期需求端管理的成效之所以难以持续就在于受到壓制的资产需求难以找到释放的渠道，行业之间收益结构的严重失衡使得房地产市场成为机构和个人的最佳投资选择，一旦需求侧管理的政策取消，被压制的需求会迅速引发一波新的房价上涨。 　　其二，中央政府和地方政府目标结构的不一致导致地方政府在房地产调控中倾向于依靠需求端刺激政策，而非供给侧的改革，这就使得房地产市场深层次的供给侧改革进展缓慢。虽然在集权体制下，中央政府对地方政府拥有相当的控制力，但由于不可避免的信息不对称和激励不兼容问题，两者在目标函数上存在严重的失衡。在改革开放初期，无论是地方政府还是中央政府在经济发展这一共同目标上是基本一致的，但是随着经济的迅速发展尤其是房地产市场的不断扩张使得双方的目标逐渐产生分化。这种分化的根源就在于对房地产价格上涨的态度，虽然房地产价格的上涨可以拉动投资从而促进经济增长，但是在中央政府看来，无节制的上涨会引发资产泡沫，并大大提高金融风险爆发的概率，与此同时，高昂的房价会打击消费者的刚性需求，容易诱发社会的不稳定因素，所以在房价这一问题上，中央政府的态度非常明确：不可（快速）上涨。与此相反，地方政府面临着辖区经济发展、财税收入和就业等多种政绩考核，其支出责任大但是财税收入少，因此大量的财政支出需要靠土地财政去维持，这就意味着住房的价格越高，地方政府能够获得的卖地收入就越多，其也就越有能力完成其支出责任，因此在房价这一问题上，地方政府的态度也非常明确：要（快速）上涨。这样中央政府与地方政府的目标就出现了冲突。但是中央政府在央地博弈中占据绝对优势，中央政府控制房价的政策得以在全国范围内推