第三章房地产评估.pptVIP

6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 （三）房地合一评建筑物 建筑物价值=房地产价值－土地价值 建筑物价值=（房地产净收益－土地净收益）÷建筑物资本化率 在运用以上公式求取房地产净收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到。 注意：用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含建筑物折旧费。 以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。 房地合一评建筑物案例 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元） 房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％ ＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2 ＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％ ＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％ ＝2304（元） 保险费每年＝576（元） 年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） 年总纯收益＝57600－14320＝43280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200×200＝240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） ? ? 建筑物价格 ＝24080÷10％×｛1－[1/（1+10％）25]｝=240400×0.9077 ＝218211.08（元） 建筑物每平方米价格为： 218211.08÷240＝909.2（元） 第四节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。 三、土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地: 土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+投资利息+税费+开发利润+土地增值收益 （一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 评估过程 ： 1.选取比较实例，经过市场调查选取比较实例三个，情况如下表： 项目 交易实例A 交易实例B 交易实例C 座落位置 略 略 略 所处地区 类似 类似 相同 用途 工业 工业 工业 出让方式 招标 协议 拍卖 面积 10000平方米 11000平方米 13000平方米 成交价 1800元/平方米 1650元/平方米 2509元/平方米 交易日期 2011年4月1日 2010年10月1日 2011年9月30日