第七讲 房地产投资分析一.pptVIP

* 第七讲 房地产投资分析一 第一节 投资项目分析概述 第二节 房地产投资项目分析指标 第三节 房地产投资分析报表 第一节 投资项目分析概述 一、分析概述 要做出准确的投资决策，投资者必须对各种可供选择的投资项目进行比较，包括比较投资资金的流出和流入，即现金流的运动情况。 现金流的产生取决于三个来源：购置物业的投资额、拥有和经营物业期间的收入和出售物业所得的收入。 第一节 投资项目分析概述 二、分析考虑问题 为确定现金流的金额和产生时间，需考虑下列问题： 投资金额是多少？ 分期投入情况？ 在购置时投入并且以后还要分期投入多少？ 投资回收额是多少？ 何时能收回投资？ 分期回收投资还是出售回首投资？ 项目投资风险怎样？投资者抗风险能力怎样？ 第一节 投资项目分析概述 三、分析手段——T形图分析 对与上述分析考虑问题最简单可以用T形图来表示，T形图表示了时间和现金流的关系，T形图结构如下： 三、分析手段——T形图分析 T形图是一种方便、可行的项目简单分析模式图，它既可以对项目单独的投入、或项目的产出进行分析，也可以对项目的投资产出情况进行简单分析。 T形图可以帮助大家设想投资的现金流时间结构和现金流向，在此基础上可以进行更家深入的分析。 单向现金投入分析 时期 金额 O l 2 3 … (初始投资额) (现金流1) (现金流2) (现金流3) (现金流N) 初始投资与各期现金流均是负数 单向现金收入分析 时期 金额 O 1 2 3 … N (初始投资额)0 现金流1 现金流2 现金流3项目的投资产出情况 现金流行+销售收入 定期现金流与销售收人为正 项目的投资产出情况分析 时期 金额（正、负均可） O 1 2 3 … N (初始投资额)负 现金流1 现金流2 现金流3项目的投资产出情况 … 现金流行+销售收入（正） 第一节 投资项目分析概述 四、投资优势比较 用T形图可以简单比价两个或多个可供选择的投资项目的优劣。 若两个投资项目大致相近，但只有一项不同，在评估投资时，大多数投资者会遵从利己性原则。 投资优势比较1 定期现金流与销售收人投资项目A 时期 金额 0 1 2 3 4 5 (1,000) 100 100 100 100 100+1.000 投资项目B 时期 金额 O 1 2 3 4 5 (1,000) 90 90 90 90 90+1.000 图2一I较大的定期现金流人 投资优势比较2 投资项目A 时期 金额 0 1 2 3 4 5 (1,000) 100 100 100 100 100+1,500 投资项目B 时期 金额 0 1 2 3 4 5 (1,000) 100 100 100 100 100+1,000 较高的销售 收人 投资优势比较3 时期 投资项目A 金额 0 1 2 3 4 5 (500) 100 100 100 100 100+1,000 时期 投资项目B 金额 0 1 2 3 4 5 (1,000) 100 100 100 100 100+1,000 较低的初始投资额 投资项目A 时期 金额 0 1 2 3 4 5 (1,000) 500 0 0 0 0+1,000 投资项目B 时期 金额 O 1 2 3 4 5 (1,000) 0 0 0 0 500+1,000 较早的定期现金流 第二节 房地产投资项目分析指标 不同投资的经济效益确定性分析方法是从不同的角度或侧面去反映投资经济效益的。从不同的角度或侧面反映投资经济效益使用了不同的经济效益分析指标。 由于一个指标仅反映投资经济效益的某一侧面，因此，在项目经济效益分析中往往要同时使用多种分析方法，运用多个分析指标对项目经济效益进行多侧面评价。 第二节 房地产投资项目分析指标 投资经济效益分析指标 分析方法 分析指标