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为什么选择以物业经营和物业管理为核心的综合服务业作为第二层面的业务 起步期 发展期 成熟期 房地产开发产业生命期示意图 房地产行业的发展周期性需要有稳定的现金流平衡经营风险 东太现有的和正在开发的物业资源具有良好的升值潜力 土地的特性决定了房地产行业的生命周期 房地产企业的开发模式决定了企业不能长久保持较大的资产规模 示意 第二十九页，共七十一页。 从世界房地产业的发展趋势看，物业经营和物业投资是成熟房地产市场的选择 世界500强资产：第一名883亿， 第500名92亿美元 世界房地产企业普遍资产规模较小 房地产企业单纯从开发角度讲，很难做成大型的“百年企业” 世界上许多大的房地产公司开发的房子有很大比例是为了长期拥有和经营 资料来源：方策分析 第三十页，共七十一页。 中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低 行业历史 新兴行业，1981 年深圳诞生了第一家物业公司 行业规模 全国物业管理公司已超过20000家，从业人员超过200万人 企业规模 北京的1029家物业公司的管理面积为1.5亿平方米，平均每家物业管理公司管理的面积不足15万平方米 行业利润 利润低。北京物业管理公司的利润率约为10%。一些企业基本处于亏损状态 现有状况 行业的稳定性和低风险仍然吸引着新的企业加入 第三十一页，共七十一页。 中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征 几年来房地产业的迅速发展，使得大批的商品房进入市场，为物业管理行业的发展打下了基础 今后几年房地产业的发展趋势表明，大量的商品房将进入市场，为物业管理行业的向深层次发展提供了契机 第三十二页，共七十一页。 从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关 80% 以上 20% - 30% 30% - 40% 10% - 20% 5% - 10% 5% 以下 覆盖率 图例 目前物业管理覆盖面小。全国的平均覆盖率约为30%，但区域发展很不平衡 以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区，已经步入了市场化、专业化和规模化发展的轨道，其目标是寻求更大的发展空间 其他地区所面临的是寻求生存空间的问题 第三十三页，共七十一页。 中国物业管理行业存在四大问题 行业规范滞后 市场化运作不够 没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰。选择物业管理公司的招投标制度并没有完善的执行。目前，全国70％以上的物业管理企业或者由房地产开发企业派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子兵”体制对行业的发展是消极因素 人员素质不强 从业人员素质良莠不齐，大都未经过严格的职业培训，管理人员观念陈旧，手段落后，行业技术价值低 专业化程度不高 现有物业管理模式基本上采取统包统管的原始模式，即便有专业化的管理公司，也都规模较小，并且存在专业不精，合作不畅等问题 物业管理市场不规范，法制法规不健全，这导致一些物业管理企业的经营 缺乏规范和监督，物业管理纠纷不断，在与购房有关的问题中，消费者 最担心的也是最关心的问题是物业管理服务问题，其不满意度高达90％ 第三十四页，共七十一页。 物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变： 服务型物管 经营型物管 服务型物管 收益型物管 经营型物管 现代模式 发展模式 日常管理服务 配套的特约服务 收入来源以基础物业管理服务为主 代理租售业务 日常管理服务 收入来源：基础物业管理服务、租售代理费为主 多存在于写字楼、零售商业中心、高档公寓 代理租售业务 日常管理服务 新开发项目的相关服务 收入来源：基础物业管理服务、租售代理费、其他收入 多存在于写字楼、零售商业中心、高档公寓 趋势是由服务型物业管理向经营型物业管理发展，将物管项目外延扩大，通过以资产作载体，整合资源，创造需求，获得收益。 服务型物管 传统模式 第三十五页，共七十一页。 物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高 利润预期 技术要求 低 低 高 高 高档写字楼 酒店 商业 中心 厂房 高档 住宅 中档 住宅 低档 住宅 中低档写字楼 单纯的服务型物业管理利润较低。其中，在目前行业成熟度低的情况下住宅小区的物业管理利润尤其低，且管理复杂性高；写字楼相对利润贡献好，但技术性要求较高 第三十六页，共七十一页。 东太的发展战略包括三个阶段 第一阶段（2006年—2008年）：强化发展房地产核心竞争力阶段。 第二阶段（2008年—2010年）：重点发展相关综合服务业阶段。 第三阶段（2010年—2015年）：发展多元化金融业务及