房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例.pptVIP

* 1.收入核查 侧面突破查出少计收入 （1） 巧妙分析发现隐瞒首付款项 （2） 现场核查违章建筑收租金 （3） 第二十七页，共四十八页。 * （1）侧面突破 查出少计收入 营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，评估人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿 支付销售佣金 680.56万元 按代销手续 费3％推算出实 际的预售收入 22685.13万元 该企业申报预 售收入只有 20685.13万元 隐匿收入 2000万元 第二十八页，共四十八页。 * （２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，评估人员分析认为，可能存在两种情况： 一是可能存在“假按揭” 二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。 第二十九页，共四十八页。 * （２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，评估人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。 第三十页，共四十八页。 * （３）现场核查 违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。 第三十一页，共四十八页。 * 2.成本核查 综合评估寻找疑点 （1） 地税机关协查建安发票 （2） CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 （3） 拆迁办协查查出假拆迁协议 （4） 不配比结转成本热力站成本全入一期 （5） 第三十二页，共四十八页。 * （1）综合评估寻找疑点 总成本3.039亿元 单位工程成本3039元 （单位工程成本偏高） 总地价8000万元 楼面地价800元 （排除异常） 建安成本2.009亿 单位建安成本2009元 （高出预警值） 拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题） 甲供材料成本 1.237亿元 （虚增成本高危环节） 建安费 7731万 （发票当地开具） 地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本） CTAISX系统 发票流向查询 （确定了多列成本） 拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议） CTAISX系统 发票流向查询 （确定了多列成本） 第三十三页，共四十八页。 * （2）地税机关协查建安发票 发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。 第三十四页，共四十八页。 * （3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 评估人员对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面核查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，评估人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961.28万元。 第三十五页，共四十八页。 是否假票金额均要调减销售成本？ * 第三十六页，共四十八页。 * （4）拆迁办协查查出假拆迁协议 该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，评估人员怀疑拆迁补偿费过高，经核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，评估人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11万元。 第三十七页，共四十八页。 * （5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，评估人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2010