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蛟龙海滨广场项目商业规划方案 二○一一年五月 第一页，共三十七页。 * 目 录 第一部分、项目背景……………………………………03 第二部分、商业调研分析………………………………09 第三部分、项目目标……………………………………26 第四部分、项目总体定位………………………………32 第二页，共三十七页。 * 第一部分、项目背景 1.1、开发背景 1.2、项目情况 1.3、地理位置 1.4、项目四至 1.5、背景分析 1.6、项目前景 第三页，共三十七页。 * 1.1 开发背景 蛟龙港产业园 整体规划面积6000亩，以蛟龙工业区、蛟龙高新区、蛟龙生活区为主体，集蛟龙中心文化广场，金融中心，蛟龙酒店，蛟龙超市，蛟龙学校，蛟龙医院于一体的城中之城。 将成为一个年产值500亿元，利税突破20亿元，解决20万人以上就业，常驻人口达12万以上的的资源节约型、环境友好型、统筹兼顾城乡经济发展的产业新城。 成都市产业集中发展示范区，以“产城一体化”发展新模式，打造工业现代化城市产业开发区，推动城乡一体化建设—— 一座城，需要繁华的商业，更需要消费的惬意。 蛟龙海滨广场应运而生…… 蛟龙港双流园区，产业在升级、功能在升级， 一个集合工业、商务、商贸、服务、居住、休闲的宜业宜居宜商的产业新城正在崛起！ 第四页，共三十七页。 为蛟龙港双流园区商业配套项目，坐落在蛟龙港黄金地段，总建筑面积约20万平方米，地上17-19层、地下1层为停车场，其中地上1-3层裙楼作为商业使用，商业建筑面积近6万平米，商业楼层层高5.38米。 项目开发经济技术指标 用地面积 28897.89㎡ 总建筑积 204471.80㎡ 地上建筑面积 181080.19㎡ 商业建筑面积 58697.05㎡ 写字楼建筑面积 122383.14㎡ 地下停车场建筑面积 23391.63㎡ 容积率 6.27 建筑密度 65.97% 项目工程进度 本项目商业裙楼（1-3层）已结构封顶；1#、3#、5#、7#、9#、11#塔楼已经结构封顶。 1.2 项目情况 蛟龙海滨广场 —5— 第五页，共三十七页。 * 1.3 地理位置 双流县城 本案 项目位于成都蛟龙港双流园区内，双楠大道与蛟龙大道纵横交汇之处。 毗邻双流新城，距离双流城区中心约1.5公里。 距离成都市三环5公里（西南方向），距离成都市中心13公里。 第六页，共三十七页。 1.4 项目四至 东临蛟龙管委会、蛟龙紫荆影院、蛟龙体育馆、蛟龙商业街、蛟龙百货、渝富桥等，以及明珠花园、世纪花园等多个住宅小区 北临黄海一路，为蛟龙港园内厂区。 川投国际酒店 人居都市阳光 南临双楠大道，对面多个住宅项目在建，临川投国际酒店、网球运动中心、双流运动公园，及双流新城区 双流运动公园 双楠大道 蛟龙大道 南海大道 黄海一路 西靠蛟龙港园内厂区及蛟龙活水公园 蛟龙商业街 网球中心 厂区 活水公园 厂区 —7— 第七页，共三十七页。 1.5 背景分析 作为产业集中发展区之一，蛟龙港得到各级政府的一贯关注和扶持，经过多年发展，已具产城一体化的发展规模。这为配套商业的海滨广场提供了良好的资金保障、基础设施保障和软硬环境条件。 蛟龙海滨广场，产业新城新商业时代的引领者！ 蛟龙海滨广场 城市规模化的的产物—— 区域产业升级的产物—— 城乡一体化的的产物—— 随着城市规模化快速发展，商业正逐渐向城市周围辐射发展，随着产业布局和人口分布而新兴的商圈越来越多。成都向南向西、双流新城向西向北发展的趋势催生该新商圈的发展。 随着双流新城的重点打造、蛟龙港的快速发展和周围新楼盘的不断建设，区域内常住人口预期激增，商业亟待升级完善，原有商业的档次、形态及格局均无法满足区域居民和流动人口的需要。 —8— 第八页，共三十七页。 * 第二部分、项目商业调研分析 2.1、区域宏观环境分析 2.2、区域人口分析 2.3、消费者调查 2.4、小结 第九页，共三十七页。 2.1 区域宏观环境分析 双流位于成都平原腹地，三面环绕成都。 幅员面积1032平方公里，户籍人口96.61万，辖21个镇、3个街道办事处，县人民政府驻东升街道。 中西部第1强县。 2010年全国百强县排名第27位。 双流机场为我国四大国际航空港之一。 2010年双流县国民生产总值达到了485亿元，较2009年增加21.8%，人均GDP达到了50201.8元； 2010年社会消费品零售品总额完成126.8亿，同比增加18.2%； 境内有着发达的工业基础，近年来光伏光电、新材料等新兴产业初具规模，生物医药、机械电 器、新型建材、绿色食品等传统优势产业持续发展。 双