chap5资产评估的市场法.pptVIP

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被估土地平均单价=(4063.41+4156.25+4195.31)÷3 = 4138.32(元∕平方米) 被估土地总价 = 4138.32 × 2000 = 827.66(万元) * * * * * * * * * * * * * * * ABCE * * * 5.3 功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。 功能差异,是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 * * 5.3 功能价值类比法 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时,被评估资产的价值可用下式表示为: 功能和价值之间是线性关系:生产能力比例法 资产评估值=参照物成交价格 ×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) 功能和价值之间是指数关系:规模经济效益指数法 资产评估值=参照物成交价格 ×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x 其中:X为功能价值指数 * * 5.3 功能价值类比法--案例1 某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2016年2月1日。 评估人员收集的信息: 该类设备存在着活跃市场,收集到一个类似设备近期交易的案例,该参照物的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元,发现与评估对象除生产能力差异外,其他属性相同,并且两者的交易条件也相同。 * * 5.3 功能价值类比法--案例1 分析: 1.前提分析 由于待估资产的市场存在活跃市场并且可以获得交易信息,因此采用市场法进行评估。 2.确定并量化差异 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力上 3.调整差异 评估值=参照物价格*功能差异修正系数 =160×150/210=114.29(万元) 5.3 功能价值类比法--案例2 【例】被评估资产生产能力为160吨,参照资产的年生产能力为200吨,评估基准日参照资产的市场价格为40万元,该类资产功能价值指数为0.8,计算该被评估资产价值: 资产评估价值=40×(160÷200)0.8=33.46(万元) * 5.4 价格指数法 价格指数法是基于参照物的成交时间与被评估资产的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响,以参照物成交价格为基础,利用物价变动指数调整参照物成交价格,从而得到被评估资产价值的方法。 公式: 资产评估值=参照物交易价格×(1+价格变动指数) =参照物交易价格×价格指数 适用性: 只适用于被评估资产与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形,且时间差异不能过长 5.4 价格指数法 ①运用定基指数修正 修正后的价格=参照物交易价格×(评估基准日定基价格指数/参照物交易时定基价格指数) ②采用环比指数修正 修正后的价格=参照物交易价格×(1+a1) ×(1+a2) ×…… ×(1+an) a1、 a2 …an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格变动指数 修正后的价格=参照物交易价格×a1×a2×…… ×an a1、 a2 …an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格指数 * 5.4 价格指数法-案例 例:被评估房地产于2019.6.30进行评估,该类房地产2019年上半年各月末的价格同2018年年底相比,分别上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中参照房地产在2019年3月底的正常成交价格为3800元/平米,则评估对象于2019.6.30的价值为: 3800×(1+10.5%)/(1+ 6.8%)=3932元/平米 * * * 5.5 成新率价格调整法 5.6 市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算被评估资产价值的方法。 公式: 资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值 或 资产评估值=参照物售价?功能差异修正系数?…?时间差异修正系数 5.7 价值比率法 * * 六、市场法的适用范围及局限 市场法的适用范围 市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产,比如二手机器设备、房地产、部分软件著作权等 市场法被用于评估整体资产价值时,通常用来评估企业价值。最常用的是价值比率法。 市场法的局限 在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家,市场法是运用较为广泛的方法。 不适用于专用机器设备和部分无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。 * * 案例 某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为2000年,位置在某市闹市区,评估基准日为2019年

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