住房抵押贷款.pptx

个人住房抵押贷款一、个人住房抵押贷款流程二、个人住房抵押贷款资信评估三、个人住房抵押贷款品种四、个人住房抵押贷款风险：违约与提前偿付一、个人住房抵押贷款流程个人住房抵押贷款（P371）Mortgage由银行等金融机构发放，以个人或家庭为放贷对象，以购买住房或住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计算的，在较长的时间内分期还本付息的贷款。一、个人住房抵押贷款流程房地产贷款的运作要素（一）房地产抵押贷款的贷款人（二）房地产抵押贷款的借款人（三）抵押权人和抵押人（四）借款合同和抵押合同（五）估价、保险和抵押合同公证（六）贷款比例、贷款期限和贷款利率 （七）贷款偿还方式IN CHINA向左走,向右走?公积金贷款?商业贷款?公积金贷款额度不够, 站中间---- 组合贷款! 流程见教材P373二、个人住房抵押贷款资信评估（P399）（一）抵押房地产的价值评估（二）个人信用评估通俗说，房子值不值得贷那么多钱；钱还不还得上。二、个人住房抵押贷款资信评估（一）抵押房地产的价值评估Why？Who？How？为什么银行要对房地产估价？贷放多少款子？抵押物值多少钱?专业估价人员考试取得《房地产估价师执业资格证书》注册取得《房地产估价师注册证书》——能力要求——能力要求——诚实程度扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德对专业人员要求土地房地产（理论）价格租金=土地开发成本土地价格建筑物价格+C建筑物价格VM 普通 因素社会经济因素esp.人口，城市行政因素 区位 因素行政区划关系的变更esp.交通管制特殊政策房地产类别划分 个体 因素位置，面积，地质日照、通风和干湿建筑物的朝向、结构、内部格局、设备配置和施工质量建筑物的外观估价方法成本估价法市场比较法收益还原法例4－11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（?）元/m2。A、3214????????????B、3347C、3367???????????D、3458例4－11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（?）元/m2。A、3214????????????B、3347C、3367???????????D、3458答案：B解析：3000*（1+1.1）5=3347元/m2。例4－22、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（?）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值?D、不可能出现这种情况例4－22、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（?）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值?D、不可能出现这种情况答案：A解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元二、个人住房抵押贷款资信评估（一）抵押房地产的价值评估（二）个人信用评估通俗说，房子值不值得贷那么多钱；钱还不还得上。二、个人住房抵押贷款资信评估个人信用评估机构: Experian,Trans, Euqifax评估原理: CAMPARI(character, ability,margin, purpose,amount, repayment, insurance)贷款房价比LTV, loan