长沙心星国际商务中心商业项目营销发展策略报告.pptxVIP

会计学第1页/共153页报 告 纲 要第一章 市场简析第二章 项目理解第三章 项目定位第四章 形象塑造第五章 营销解决方案第六章 2010年营销规划第2页/共153页第一章 市场简析一、宏观市场走势二、区域市场解读三、微观市场分析第3页/共153页一、宏观市场走势趋势一：经济环境整体向好，新政宏观调控，2010年整体市场走势相对平稳 国四条出台，楼市调控由“抑制”转为“遏制”，相关政策从严收紧； 楼市调控对商业地产影响较小，诸多利好将刺激商业地产的发展； 2010的市场整体走向将朝着平稳发展的方向发展。第4页/共153页趋势二：长沙城市经济保持高速发展 09年长沙市GDP增长达到14.7%，继续保持高速发展； 09年一系列促进经济发展的优惠政策在2010年将继续延续，良好 的经济环境将有利于市场需求环境的稳定。第5页/共153页趋势三：长沙城市发展进入快速发展阶段 2010年长沙城市发展由概念性规划阶段进入实质性建设阶段，城市建 设的快速推进为长沙房地产发展提供了强劲的动力和支撑； 省府南迁，长株潭城市群规划，城市向南向东向西向北强力辐射扩 容，房产市场总体发展步伐加快； 品牌开发大鳄的全面介入，使各板块地产开发水平、开发品质以及开 发速度得到大幅度提升，同时也使板块间的竞争变得更加激烈。第6页/共153页第一章 市场简析一、宏观市场走势二、区域市场解读三、微观市场分析第7页/共153页二、区域市场解读区位及交通长株潭核心区域，属省府央区;芙蓉路承接着三城一体化的重要角色，是传统的商务主干道之一；韶山路通南北，南二环、湘府路、友谊路、李洞路、环保大道贯东西；武广高铁为片区带来大量的人气和商气；地铁一号线由南向北贯穿区域，区域交通更便利。经济状况及功能定位省级行政文化中心，复合型的城市商务副中心；投资50亿的中信新城;商贸会展中心：红星商圈、一力物流生态环保科技工业园：天心环保工业园、湖南环保科技园、暮云工业园。片区优势未来经济、政治、文化中心，潜力大；人、物、资金、信息流汇聚房地产产品丰富;交通配套逐步完善、政务资源及优越的生态环境。片区劣势成熟度不够，综合类及商业类少,中高档不足;定向开发的安置小区和单位住宅较多。规划新兴城市商务区，商务价值被认可需要时间。第8页/共153页第一章 市场简析一、宏观市场走势二、区域市场解读三、微观市场分析第9页/共153页三、微观市场分析/写字楼1、 长沙写字楼市场现状——分布格局 长沙中央商务区基本以五一大道为东西轴线、芙蓉路为南北轴线，两条城市主 干道交会于五一广场，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金 融中心； 随着CBD的发展，中心区域内可供开发面积减少，竞争加剧，同时也出现了交 通花费时间成本大、停车难，租金过高等问题，由此出现了商务区沿芙蓉路南、 北方向扩散的现象和趋势，芙蓉中路与韶山北路商务区逐渐形成。第10页/共153页1、 长沙写字楼市场现状——产品分类商住混合办公规模庞大的中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 ；存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 很难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高专业写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的一个分野；酒店式办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室租用方便，租金昂贵，极少对外销售产权 第11页/共153页2、长沙写字楼市场未来发展规划专业写字楼在传统CBD区继续发展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板块也将成为新的热点。本案的开发恰逢传统的城市商务区转移扩散至新商务区的时间节点上，且项目位置处于传统的城市商务区转移扩散至新商务区的空间节点上。第12页/共153页3、长沙写字楼市场未来趋势项目名称位 置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓 岳麓区区政府东侧 31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011　　友阿大厦 芙蓉中路三段142号高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦 长沙市天心区黑石村 14207.950000未知未知　　华晨大厦 万家丽路以西景园路以北 4406.255000未知未知　　长沙宝力摩尔商业中心 天心区南门口东南角 9329.375975.9约300002010　　泊富国际 芙蓉北路56439000