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2.3 细分市场竞争格局趋势判断 典型竞品分析——丁香花园 宗地 项目规模:总建筑面积约18万方,其中地上建筑面积15万方; 产品:高层公寓 120-140方三房为主,160-170方紧凑四房为辅; 总户数:1100余套 车位比:1:0.6 售价:6000元/方 销售情况: 楼盘名称 总套数 已推量 去化量 在售剩余套数 成交均价 (元/㎡) 丁香花园 1104 753 643 110 5680 第二十九页,共七十二页。 典型竞品分析——丁香花园 规划:强化小组团的围合感 景观:贝尔高林设计,内部高低错落社区.内水景较多,叠式喷水池、喷泉、人工湖组成; 立面:新古典主义的建筑手法,模仿绿城风格,大气、典雅、流畅、稳重 2.3 细分市场竞争格局趋势判断 第三十页,共七十二页。 典型竞品分析——城市花园 宗地 项目规模:总占地90亩,总建筑面积近12万平米 产品:135方,三房;180方,四房为主 总户数:16幢,588户 绿化率:40% 售价:7000元/方 销售情况: 城市花园 楼盘名称 总套数 已推量 去化量 在售剩余套数 成交均价 (元/㎡) 龙祥城市花园 584 584 435 149 6500 2.3 细分市场竞争格局趋势判断 第三十一页,共七十二页。 典型竞品分析——城市花园 立面:新古典建筑风格,模仿绿城风格,成熟 稳重 户型:大开间客厅,弧形的落地飘窗,南北双阳台,采光通风良好; 景观规划:规划中央大景观,一些水系、雕塑等 2.3 细分市场竞争格局趋势判断 户型图(180方) 第三十二页,共七十二页。 典型竞品分析——锦秀兰庭 宗地 总用地面积:7万平米,总建筑面积9万㎡,容积率1.15; 产品: 排屋:430-450平方米 叠排:265-320平方米 多层、小高层:108套,110㎡、140㎡、160㎡ 售价: 排屋:单价13000-16000元/㎡,起价475万/套 叠排:单价在11000-12000元/㎡,总价在260--350万/套 公寓:8000元./㎡(毛坯)左右 锦绣兰庭 锦秀兰庭 联排:90套 4幢小高层 共108套 二期: 总建0.78万㎡ 叠排:132套 2.3 细分市场竞争格局趋势判断 第三十三页,共七十二页。 典型竞品分析——锦秀兰庭 效果图 户型图(322方) 2.3 细分市场竞争格局趋势判断 第三十四页,共七十二页。 2.4 市场分析结论 项目机会点分析 整体市场:发展比较健康,未来两年供需关系平稳; 土地属性:城市发展方向,市政府主力打造区块,周边教育资源、医疗配套(规划)、商业配套(规划)齐全,无重大不利因素; 产品竞争力:区域市场品牌开发商仅金都房产(也告罄),复地房产(未上市)总体产品素质不高,项目产品较容易引领市场; 产品供需特征: 200-300万,总价市场供应量有限,溢价能力较高 项目可通过品质提升,精装修产品,弥补地段不足, 可提供复式产品(类叠排产品),合理控制面积,控制总价,取得竞争优势 第三十五页,共七十二页。 PART 3 客户定位与产品解决方案 项目整体定位 产品线的选择与比例 产品解决方案 非住宅产品分析 商业配套操作思路 第三十六页,共七十二页。 3.1 项目整体定位 富阳高端再改社区 客户特征:再改客户为主,少量高端首改客户 主力:市区及周边乡镇的高端私营企业主 补充:政府及事业单位、金融行业的高管 产品要点: 类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体贴周到物业管理 类叠排复式产品,通过合理控制面积,控制总价,取得竞争优势 充分满足客户爱面子,炫富的心态(客人最容易看到的,就是最重要的),重点提升立面、大堂等最能体现楼盘档次的地方; 高端再改客户改善的重点:居住环境(重点是景观)的改善、物业服务的提升 第三十七页,共七十二页。 产品线选择——高端再改产品 3.2 产品线的选择与比例 类型 面积范围 产品 装修标准 面积配比 分布基本原则 主力 200 复式(四房) 2000 60% 位于小区内部 次主力 150-160 平层(小四房) 25% 位于临街位置 250 复式(四房) 15% 位于社区中央,景观最佳位置 景观较佳的顶楼复式 第三十八页,共七十二页。 初步强排方案 3.3 产品解决方案 第三十九页,共七十二页。 规划设计条件 3.3 产品解决方案 用地性质 住宅用地 总用地面积 173929平方米 代征地面积 20593 净地面积 153336平方米 综合容积率 地上总建筑面积 306670 ㎡ 住宅建筑面积 294280 ㎡ 净地容积率 2.0 公建建筑面积 12390 ㎡ 人防要求 车位比 1.5辆/户(160方以上) 建筑

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