安徽宣城宁国项目市场分析及营销策划战略研究报告.pptVIP

调整方向：目前项目170平米以上大户型向100以下调整，并把部分110多平米调整成90多平米两房 户型配比建议 第五十七页，共八十九页。 超值户型建议： 小高层带入户花园和错层超价值户型 入户花园 入户花园 小错层 大阳台 第五十八页，共八十九页。 第五十九页，共八十九页。 （4）、项目智能化与物业建议 建议原则： 有利于提升项目竞争市场形象，立足市场而适当高于市场。 有利于增加项目卖点，为营销提供部分素材 电梯、门禁智能系统 停车刷卡系统 图片示意 第六十页，共八十九页。 七、项目价格建议 第六十一页，共八十九页。 3、项目价格建议 （1）定价方法确定 市场比较法： 宁国商品房经历了10多年的时间发展，市场已经比较成熟，所以采用市场比较法为主进行定价 第六十二页，共八十九页。 （1）市场比较法 可比楼盘确定：就近选择3个以上、各方面最为接近的楼盘进行打分比较，这里选择卿城、翠竹家园和宁国花园 可比因素确定：地段、项目规划、交通、户型、自身配套、园艺、智能化及物业管理、开发团队、区域前景 因素权重确定：总分按100分定，根据每个因素在价格中起得作用，给与以下权重分配： 比较项目 地段 项目规划 交通 户型 自身配套 园艺 智能化及物管 开发团队 区域前景 合计 权重值 30 15 10 15 5 10 5 5 5 100 第六十三页，共八十九页。 3、宁国房地产市场未来预测 (1)、未来两年供应量预测 区域 名称 剩余建筑面积 物业形态 城北新区 宁国花园 240000 多层 翠竹花园 3000 多层 卿城 21000 多层 时代广场二期 46000 多层、小高层 凤凰城 570000 多种物业组合 上城小区 68000 多层、小高层 桂冠花园 52151 多层、小高层、高层 城西区 金宁景秀家园 200000 多层 凤凰明珠 56000 28层高层 西津河泮 30000 多层 中心城区 中天阳光城二期 15481 精装修多层 锦宁花园二期 14423 多层 荷香嘉苑 25000 多层 九州家景园 5000 多层 开发区 欧洲城 25000 多层、小高层 格林春天 75000 多层 豪晨丽景 160000 多层、小高层 城南区 育英山庄 180000 多层 河沥溪区 园之园鼎园等 50000 多层 未来两年半上市量至少在180万左右,平均每年近75万,供应压力史无前例 第二十五页，共八十九页。 (2)、未来需求预测 未来三年房地产需求来源基本依赖城市化进程和改善居住的二次置业，预计需求总量130万左右。每年需求44万平米左右. 来源渠道 预计产生量 预计需求量 城市化进程 宁国规划2010年城市人口20万,还有4万;到07年底宁国住房总面积350万平米,人口15万平米,目前人均住房面积23平米 按目前人均居住面积28平米计算,三年内可以产生近112万平米左右需求量 二次置业 有少部分 少部分 老城区改造 目前宁国城市面貌比较好,旧城改造拉动需求不大 产生需求可能性不大 外来人员 宁国还属于县域经济,对宁国以外购房吸引不大 产生需求可能性也非常有限 投资 国家宏观调控和银行放贷紧缩 会把这部分购房群体一定时期内向零压缩 第二十六页，共八十九页。 (3)、未来价格走势预测 未来2-3年供求比达到1.7 总人口只有38万,城市化率已经达到42% 周边宣州、广德城市在快速发展 宏观调控不断压缩市场需求 两年内价格上涨相当困难 刚性推动价格艰难小幅度上涨 建材价格上涨 地价上涨 竞争市场下楼盘品质不断提升 第二十七页，共八十九页。 三、项目竞争市场分析 第二十八页，共八十九页。 1、宁国规划分析 最新公布的城市总体规划为:东连、西进、南拓、北移；城北是近期城市发展的重点 一丹堂观点：很明显，城市外围化是近期城市发展的主旋律，市中心老城区改造进入阶段性尾声，城市外围房地产需求将主要依赖市中心刚性购房需求和城市化进程两大主力；所以本项目主流客户群体应该定位为这两大群体中如何平衡，需要重点考虑。 第二十九页，共八十九页。 2、城北规划分析 城北规划教育资源、运动休闲资源、商业资源和行政资源，促使板块成为拥有良好前景。板块房地产概念卖点较多。 一丹堂观点：如何加强项目卖点与行政资源和教育等资源的紧密结合，打造出公务员、教师等客户相对热衷的产品，将是项目能否成功的重要条件。 第三十页，共八十九页。 3、竞争量分析 目前已经规划的项目总建筑面积95万平米 根据政府加速建成城北新区的方针，区域土地出让会继续放量，未来三年内供应量将非常大，预估会超过110万平米 一丹堂观点： 板块这么大供应量的情况下，又是新城区规划发展，安全应是本项目重点考虑的问题，“先生存再求利润”，所以关于商业体量和形式需要严格遵循市场，尽量按照社区商业5%左右进行配比 第三