大连东方优山美地项目营销深化细案M年.pptVIP

鲁能“东方·优山美地” 【 深化细案】 第一页，共三十三页。 第一部分：项目分析——卖什么？ 第二部分：目标客户定位——卖给谁？ 第三部分：销售手段——怎么卖？ 第四部分：销售执行——卖多少？ 第二页，共三十三页。 第一部分 项目分析——卖什么? 第三页，共三十三页。 小平岛 优势： 大社区，整体大盘规化清晰，前景有展望空间。 配有LOW-E玻璃户式中央空吸尘系统。 拥有私家花园入户。 人车分流 会所功能齐全。 滨海大盘，建筑形态分布多样，小区富有层次感，立体感。 设有观光电梯八、南北通透，户型方整。 劣势： 目前无生活配套。 交通目前不是很方便。 建设周期过长，业主将长期生活在工地周围。 整体户型过大，总价过高。 一般户型的主卫都不大。 第四页，共三十三页。 项目 基本 情况 项目位置 位于大连市西南部海岸，距旅顺口28公里，紧邻大连市学府区、软件园区、属大连市高新园区规化用地 建筑总规模 137万（一号地块）80万（二、三号填海地块） 容积率 1.05 占地面积 127.6万平方米(一号地块) 绿化率 40% 建筑形态及分布 普通住宅、公寓、公馆、花园洋房、联排别墅、独立别墅、商业、星级酒店、写字楼、旅游设施。地块南低北高，建筑依地而建。 销售率 一期已经销售完毕 规划户数 一期9栋453户二期11栋1200户（一号地块） 建筑层高 3米 第五页，共三十三页。 乾豪红星渔村 第六页，共三十三页。 优势： 地块靠山面海，自然景观优越 地形狭长，海岸线长 地块较大，具备大盘条件 劣势： 地块呈南北向条状，在朝向与海景的选择性存在矛盾 周边配套不齐全，距离开发区核心商业区距离稍远 市场对该区域形象评价不高，目前该区域产品仍不具备高档盘 属性 孤山半岛为传统化工区，东岸有货装码头，岛南有化工场和工 业园，严重影响地块及产品价值 第七页，共三十三页。 环境好 国家AAAA级旅游度假区、北中国最优质的天然海滨浴场——十里黄金海岸。 景观好 万年地质积淀——金石园、贝多芬头像、大鹏展翅、恐龙探海…… 毛泽东像章陈列馆、民俗馆、蜡像馆、中华武馆。 人文好 品位高 具有世界水准的高尔夫球场、狩猎场、马术馆。 前景好 沈阳音乐学院、鲁迅美术学院、大连模特学院、大连枫叶学院。 第八页，共三十三页。 最主要的是我们拥有大型主题公园——发现王国； 在家门口就可以玩到世界级的游乐项目，完全的放松身心，让自己的生活从此简单而从容。 同时产品规划有大型的温泉会馆——从此打破旅游的季节性，旅游不在受季节的限制； 谁说冬天不能去大连旅游？一年四季想怎么玩就怎么玩。 生活就此改变——家门口就是你的游乐天堂； 放下来休息一下，你将走得更远。 简单的说就是改变客户的生活方式，为客户造个梦想！ 而“高端”就是鲁能品牌，一种身份的象征，一种质量的体现 紧紧的抓住目标市场的客户心理。 第九页，共三十三页。 现在我们项目比较孤单，近周边区域没有完善的配套设施，其实这也是一种优势，这样我们项目周边就比较安静，利于身心的修养，就象进入“桃源”一样，真正的享受人生。 而也通过物业服务的完善来改变这种状况，业主只需要一个电话，我们就可以解决他们的生活琐事，比如订购机票、家政服务等等。 同时，通过“东方·优山美地”发现之旅活动的推出，将项目整个的发展状况介绍给客户，打消其这部分的顾虑。 那么东方·优山美地就没有劣势了吗？ 第十页，共三十三页。 第二部分 客户群体定位——卖给谁 第十一页，共三十三页。 按照社会职能来分析 ※ 正在崛起的行业新贵 借助中国经济发展大势或凭借自身的综合能力，在市场经济中如鱼得水者； ※ 民营企业中的高层管理人员、中小企业主或合伙人 长期生意上的打拼积累了丰厚的财富； ※ 高学历、高收入、高智商群体 高校教授、IT科研人员、大中企业白领及金领、外资企业管理人员…… ※ 政府机关、事业单位重要部门管理人员 凭借手中的权利和隐形收入以及高配置的住房公积金，这类人群成为购房的主力群体； ※ 社会中的暴富人群 因垄断、供应短缺和国家重点扶持而导致的暴利行业从业人员； 第十二页，共三十三页。 在大连有很多境外企业，举个例子来说，在开发区当地就有13000多名的外国人，日本人8000人，韩国人4000人，俄罗斯人1000人，而INTER公司的进入又带来了1500人，而其中有300名高管。 200km营销圈 包头 哈尔滨 大庆 沈阳 吉林 北京 太原 北中国营销圈 鞍山 海城 丹东 盘锦 营口 东方 优山美地 东北亚营销圈 境外东北亚地区