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房地产企业破产中购房者权益的保护 ●石一峰当下，国家对房地产市场的调控政策进一步加剧了房地产企业（以下简称房企）破产的风险。一旦房企破产，除购房者外，众多主体的利益都将受到牵连，具体包括抵押权人、建设工程承包人、房企的职工以及其他普通债权人等。其中，如何保护购房者的权益一直是理论和实务中的棘手问题。例如在近年来的恒大危机中，如何保护购房者就成为讨论的焦点之一。在规范上，《企业破产法》与《民法典》物权编、合同编以及相关司法解释的适用存在交织，但各规范之间的价值取向不同，导致规范冲突与漏洞频出。在理论上，破产情形下债权平等清偿与特定债权优先保护之间存在利益冲突；抵押权等担保制度与保护特殊利益群体的法政策之间也存在价值取向张力。然而，对房企破产下的购房者权益如何进行妥当的利益衡量一直欠缺体系性研究。〔1〕现有相关研究仅从单个情形或角度出发予以分析，缺乏体系性考量。参见任一民：《期房交易合同在破产法上的效力研究》，载《法律适用》2022年第5期，第93页以下；王刚：《房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究》，载《河北法学》2022年第2期，第144页以下。上述规范的冲突与理论的模糊，导致房企破产实务中购房者权益是否以及如何保护的争议更为突出。在预告登记情形下，购房者可否在房企破产时获得房屋所有权就有争议。有观点认为，基于《民法典》第417条的一并处分原则，在建设用地使用权的抵押权人实现抵押权时应一并处分房屋，使得经预告登记的购房者仅能就拍卖款受偿而无法获得房屋所有权。〔2〕虽经预告登记，但仍应列入破产财产处理。参见江苏省高级人民法院（2022）苏审二民申字第01593号民事判决书。但也有法院认为，经预告登记的购房者可优先获得房屋的所有权及房屋下的建设用地使用权。〔3〕参见浙江省舟山市定海区人民法院（2022）舟定临民初字第122号民事判决书。对于形式上与预告登记相似的“网签”，购房者可否主张“网签”具有与预告登记一样的效力，进而限制房企处分房屋，实务中的观点也不尽一致。〔4〕参见最高人民法院（2022）最高法民终447号民事判决书。相反的裁判观点，可参见湖南省浏阳市人民法院（2022）湘0181民初4234号民事判决书。购房者未预告登记也未办理“网签”，仅支付全部或大部分购房款时，其对房企的债权能否优先受偿并获得房屋所有权在实务中也存在争议。〔5〕不支持购房者债权优先实现的案例，可参见浙江省金华市中级人民法院（2022）浙07民终412号民事判决书；持支持立场的案例可参见山东省枣庄市中级人民法院（2022）鲁04民终1348号民事判决书。鉴于此，有必要运用法解释的方法对各规范的具体适用予以厘清，同时需对各主体间的利益进行类型化的多层次衡量。一、购房者权益保护的基础：权益的物权化层级在房企破产语境下，购房者权益的保护涉及众多主体的利益，因此需要通过利益衡量确定对其保护的方式及强度。利益衡量的基础在于明确购房者权益的属性和状态。通常物权意义下的权益能获得更全面的保护，因而需要分析不同情形下购房者权益的物权化层级。（一）房企破产语境下购房者权益的物权化层级在实务中，购房者的权益存在预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等多种情形，每种情形的物权化程度需考量债权是否被公示、是否具有法定的公示效力、是否具有法政策的倾向保护等。首先，经过预告登记的购房者权益具有公示性。此种公示破除了债权的相对性和隐蔽性，使债权进一步向物权“位移”。同时，预告登记具有法定排斥后来其他物权变动的公示效力，在符合过户条件时即可立即请求办理转移房屋所有权登记。〔6〕参见庄加园：《预告登记在强制执行程序中的效力》，载《当代法学》2022年第4期，第128页。因而，购房者具有法律所认可和保障的未来取得不动产所有权的期待，〔7〕参见孙宪忠：《中国物权法总论》（第4版），法律出版社2022年版，第417-418页。理论上可称为物权期待权，具有较高的物权化层级。〔8〕物权的期待（Dingliche Anwartschaften）由德国图宾根大学赖泽尔教授在1959年德国民法教授大会上提出。Vgl. Ludwig Raiser, Dingliche Anwartschaften, 1961, S. 50.其次，经过“网签”的购房者权益也具有公示性，但“网签”的公示效力并未被法律明确且统一地规定。有法院即指出“网签”并不具备预告登记的法律效力，〔9〕参见广东省东莞市中级人民法院（2022）东中法民一终字第767号民事判决书；湖南省怀化市中级人民法院（2022）湘12民终第15号民事判决书。或不具有物权性的法律效力，因此无法对抗第三人。〔10〕参见陕西省高级人民法院（2022）陕民一终字第00056号民事判决书。其中的原因在于“网签”的公示不同于预告登记