三大REITs模式典型案例最全解析!实务必备.docVIP

- . z. 中国房地产市场已经进入下半场模式 如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显 在这一大背景下 REITs成为了重要的解决方案之一 然而，由于种种原因的制约 REITs在中国的开展并非一帆风顺 今天的文章从实务角度出发 结合国实践案例 对交易所、公募、银行间三大REITs模式 逐一进展详细解析 REITs实操不可不读！ 目录 - - - - - 一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理方案 〔一〕根本信息 〔二〕交易构造 〔三〕根底资产分析 〔四〕启航方案存在的特殊风险 〔五〕现有运营情况 二、公募类REITs产品-鹏华前海**REITS封闭式混合型发起式证券投资基金 〔一〕基金根本信息 〔二〕交易根底及产品构造图 〔三〕交易安排 〔四〕保障机制 三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券 〔一〕根本信息 〔二〕交易构造 〔三〕增信措施 四、类REITs产品总结 前言 中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。根据海外成熟经历，在存量地产时代，加深房地产的金融化开展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。中国政府也意识到了这点，并在十三五〞规划纲要明确提出开展房地产投资信托基金试点〞。目前，中国市场还未见真正REITs产品〔即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同〕的出现，但REITs在中国却经历了数十年的开展历程。类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践根底。本文将从海外REITs 产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经历。 交易所类REITs产品-启航专项资产管理方案 资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以根底资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体〔SPV〕，采用构造化等方式进展信用增级，在此根底上发行资产支持证券的业务活动。2014年证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定及相关配套制度出台，交易所企业资产证券化业务开场大规模开展，产品的日益成熟及相关规则制度的完善为类REITs产品的推出提供了较为有利的发行环境。 为适应企业资产证券化业务相关规则，交易所类REITs产品以启航REITs〞和宁云商REITs〞为代表,在交易构造上与成熟市场股权型REITs具备一定的相似性，但是交易所类REITs产品仍属于私募产品，仅可向合格投资机构发行，与公募发行的标准REITs产品在流动性和信息披露程度上存在较大差异。 1. 根本信息 2. 交易构造 启航专项资产管理方案〞〔以下简称启航〕于 2014年 5 月 21 日在深交所综合交易平台挂牌交易，主要投资人为机构投资者。启航专项资产管理方案〞投资标的为证券大厦及证券大厦。它是我国第一支真正的权益类REITs 产品。启航组合了不同风险偏好投资者〔如下图〕的资金，通过投资非公募基金份额间接投资于优质不动产资产。由证券的全资子公司金石基金管理进展基金管理。托管人为银行股份**分行。 1.认购人通过与方案管理人签订认购协议，将认购资金以专项资产管理方式委托方案管理人管理，方案管理人设立并管理专项方案，认购人取得受益凭证，成为受益凭证持有人。 2.基金管理人非公开募集资金设立非公募基金，方案管理人根据专项方案文件的约定，以自己的名义，为专项方案受益凭证持有人的利益，向非公开募集基金出资，认购非公开募集基金的全部基金份额。 3.非公开募集基金成立后，按照专项方案文件约定的方式，向证券收购其持有的工程公司全部股权，以实现持有目标资产的目的。 参与各方为： 在上述交易构造中，进展流动性的安排：优先级和次级份额均在深交所综合交易平台转让流通。为确保交易前后投资者限制在200人以〔保证私募性质〕，优先级受益凭证转让交易时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍。 在退出安排方面，启航方案在到期时将会以REITs方式退出。退出时，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由金石基金管理发起的交易所上市REITs。除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在、商圈的租金及售价在未来五年预计有较好的升值空间，出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。 3.根底资产分析 启航方案的根底资产为证券位于和的