吴江“新天地广场”项目方案评估.pptVIP

欧洲名品馆效果图 名品馆规划效果图 第三十一页，共四十五页。 商业街规划效果图 商业街透视效果图 第三十二页，共四十五页。 吴江·新天地广场——地块评估及方案说明—— 第一页，共四十五页。 — 地块价值分析 — 第二页，共四十五页。 地块位置：松陵鲈乡路西、江兴西路北 土地性质：商业 建筑指标：占地25933㎡，总建51866万㎡，容积率为2.0 建筑密度：≤40% 地块位置及设计指标 第三页，共四十五页。 位置示意 本案 ● 汽车站 苏州10min 吴江新城10min 永康路商业街5min 湖滨新城5min 第四页，共四十五页。 地块现状及四至 东面鲈乡北路龙庭休闲会馆 北面为牛腰泾河 地块方正，便于规划，厂房待拆除 南面为江兴路、供电局 西面为河道 第五页，共四十五页。 城市规划 本案 商业核心 居住核心 一大核心商业区，以永康路为核心，南北辐射； 两大居住组团，重点向南发展，西部适当发展。 一大核心商业 两大居住组团 居住核心 第六页，共四十五页。 地块价值总结分析 地块方正、平整，易于后期规划和排布； 紧邻牛腰泾河，西眺太湖，景观效果好； 交通四通八达，已经形成七横五纵的道路内部城市格局； 轻轨2号线规划延伸段经过项目以北附近； 紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速，外部通达性强； 吴江商业正呈现日新月异的发展步伐，本案正处于新兴商业发展的重心； 周边小区众多，配套较为完善，具有发展商业必须的人气资源。 第七页，共四十五页。 — 市场环境分析 — 第八页，共四十五页。 楼盘示意 恒隆国际 城投地块 恒达广场 君悦国际 万业广场 伟业新都汇 明珠大厦 在售项目 成交地块 伟业大厦 未推项目 第九页，共四十五页。 吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块； 商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势； 本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。 项目个案分析 项目名称 位置 建筑面积（㎡） 产品类型 主力户型（㎡） 在售价格 万业广场 永康路商业街与中山北路交汇处 90000 商铺、写字楼、公寓 50-120 公寓6000 商铺：一层6万、二层3.5万、三层2万元/㎡ 伟业大厦 永康路商业街东首 25000 商铺、单身公寓 40-80 租金30元/㎡售价5500元/㎡ 明珠大厦 鲈乡路与流虹路交接口 30000 商铺、写字楼 40-100 写字楼6000元/㎡ 君悦国际 高新路鲈乡南路口 20000 商铺、写字楼、精装公寓 30-55 精装公寓6000元/㎡（精装标准1千元） 伟业新都汇 人民路、长安路、紧临新行政中心大楼 93013 商铺、精装公寓 40-85 豪装公寓8000元/㎡（精装标准2千元） 恒达广场 中山南路与人民路交汇处 150万（商业40万方） 城市综合体 — 5月奠基 第十页，共四十五页。 — 地块价格评估— 第十一页，共四十五页。 吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应； 08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了商服用地的供应； 未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板块将迅速成为区域热点。 土地市场 土地位置 用途 占地面积 容积率 成交楼面价 拿地时间 松陵镇人民路南侧励志路东侧 商务金融科教 13738.9㎡ 3.6 847元/㎡ 2010-6 松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧 商服 3966.8㎡ 2.8 1338元/㎡ 2008下半年 第十二页，共四十五页。 土地价格测算 参考地块 用途 容积率 楼面地价 拿地时间 综合对比参考系数 综合楼面地价 松陵镇人民路南侧励志路东侧 商务金融科教 3.6 847元/㎡ 2010.6 横向参考系数1.35 1143元/㎡ 恒隆国际地块 商服 2.8 1338元/㎡ 2008年下半年 横向参考系数1.15 1539元/㎡ ——选取正常的市场拍卖地价作参考基数 地块价格测算(粗略估算)： 第十三页，共四十五页。 近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长水平来看： 测算（以恒隆国际地块为基价）2008年下半年：当前地块1539元/㎡的楼面价， 2010年6月，修正楼面价格为：1862元/㎡左右（248万/亩）。 第十四页，共四十五页。 — 地块开发建议— 第十五页，共四十五页。 吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展， 区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式 与日趋增长的消费需求出现错位……