房地产市场存在的问答及其管理对策.docxVIP

/. 房地产市场存在的问题及看管对策 近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的 迅猛发展，带动经济的迅速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民 群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工 商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行检查解析，并提出应付举措。 一、当前房地产市场存在的主要问题 （一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱遣下，经过收取管理费 等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义成立项目经理部，为一些不 具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供保护伞，致使房地产市场开发主体凌乱，无证无照经营 现象较为突出。 （二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题， 致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、 主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的建议。 （三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有显然低于市场价的 房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发 企业经过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违犯 《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有投资、就业、升学等禁止性内容，误导消 费者。 （四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规 定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共 设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及瓜葛的解决方式规定模棱两可，或 者设定霸王条款，躲避和免除房地产开发企业的责任，在瓜葛发生后，消费者的权益得不到保障。 （五）损害消费者合法权益送上升趋势。当前，在商品房销售中存在面积缩水、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等损害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后_年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发__户业主集体投诉。 /. 二、加强建筑房地产市场看管的举措 关于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相 互共同的工作体系尚未成立；相关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏详尽 的规定，致使房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往经过 内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，检查取证困难，后续看管难以实施。 作为履行市场看管的职能部门，工商部门要充散发挥自己职能作用，积极主动介入房地产市场看管， 当漂亮管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面下手。 （一）以拍卖看管为切入点，全面介入房地产市场看管 土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监察管理暂行办法》规定，工商行政管理 机关依法对拍卖活动实施监察。我们应仔细履行监察职责，成立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开 发企业参与土地竞拍活动的看管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质 条件、资本本源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞 拍的，不予登记备案，并实时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开刊行为拒之于门外。 （二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为 一是严格主体资格审查。成立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资 质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，比较房地产企业经济户口台帐，对从事房地 产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借 营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要经过加强企业财务的检查，对企业在建 开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，实时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营 业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营检查取证难的问题，应 从开发项目的财产管理下手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证 后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。 二是加强注册资本看管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限 额为__