租赁住宅行业深度研究报告：被忽视的供给革新，高成长的产业机遇.docxVIP

租赁住宅行业深度研究报告：被忽视的供给革新，高成长的产业机遇 租房领域机构化产业化发展显著落后 租房人口占比较低，机构化运营未普及 与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比仍有提升空间，供给结构尚待优化。 当前我国一线城市租赁住宅约占住宅总量 20%，而发达国家核心城市租赁住宅占比普遍 超过 50%。我国租赁住房市场仍以个人房源为主，截至 2021 年全国市场化机构类租赁住 房占比仍不足 10%，与德国、荷兰、美国等国相比仍处于起步发展阶段。 机构化运作模式有助于提升住房租赁市场整体运营水平，降低成本，实现较高租户 满意度。与此同时，较高的机构化占比也将有利于监管部门对行业进行监管与规范，有 助于构建长期稳定的租赁住房发展模式。 制度因素：现有政策法规有待完善 发达国家租赁住房市场发展历史悠久，相关政策法规完善。欧美主要国家普遍从租 约解约和租金限制角度制定住房租赁相关规定，核心主要为保护承租人，限制出租人， 并结合各国实际情况制定针对性条例。 国内承租人权益保护相关法规仍有待完善。当前我国缺乏租赁住房市场整体全面的 监管政策，地方政策主要从规范租赁住房建设标准和保障租房流程合规等视角开展。租 售同权作为国内建立租购并举住房供应体系的重要目标之一，在各地也有开展不同程度 的试点。总体而言，国内针对承租人稳定居住权保护的相关政策仍有待完善，一定程度 上阻碍了我国租赁住房市场发展。 市场因素：存量房屋空置率较高，租金回报水平较低 较高的空置率和较低的二手住宅租金回报率使得租赁住宅投资模型长期难以成立。 据贝壳研究院调研统计，2022 年全国 28个大中城市平均住房空置率达 12.1%，在国际 比较中处于较高水平，其中一线城市、二线城市、三线城市住房空置率逐步提升，平均 分别为 7%、12%和 16%。中原地产统计，6个样本核心城市平均二手住宅租金回报率由 2012 年初 2.7%下降至 2022 年 10 月的 1.5%，不仅显著低于同期商品房按揭贷款利率， 也低于国际平均水平。两者叠加导致以重资产形式持有运营租赁住宅投资模型长期难以 形成，轻资产模式在缺乏租金持续上涨的预期的前提下也挑战不断。 资金因素：“投融建管退”渠道尚不畅通 住宅类物业是成熟市场中重要的不动产投资品类。美国拥有全球最大的 REITs 市场， 截至 2022 年底已上市权益类 REITs 产品合计 147 只，总市值超过 1.19 万亿美元，其中 住宅类 REITs 产品 20 只，板块总市值 1,787 亿美元，占比 15.1%，仅略低于基础设施类 产品。 住宅类 REITs 产品以其稳定的收益回报长期受美国 REITs 市场投资人青睐。截至 2022 年美国住宅类 REITs 板块综合股息收益率为 3.3%，处于整体市场较低水平。2013 年以来的 10 年内，美国住宅类 REITs 板块总回报率仅 3 年为负值，实现 9.5%的年化回 报率。 稳定的二级市场退出渠道与持续扩张租赁市场相互促进，推动美国单一住宅类 REITs 产品规模远大于其他国家。截至 2022 年底，美国规模最大的 5 只住宅类 REITs 合计总市 值 893.5 亿美元，截至最新披露日期，合计持有或管理约 38 万套公寓住宅。与之对比， 2022 年以前我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道，当前公募 REITs 市场保 租房板块发展仍处于起步期。 我国租赁住宅类资产流动性与发达国家仍有差距。据 RCA 统计，2021 年中国长租 公寓类大宗交易仅占大宗物业交易总额的 1.2%，而欧美主要市场长租公寓占总交易额占 比均超过 15%，其中美国全年长租公寓总交易额近 3,500 亿美元，占大宗物业交易总额 的 44%，绝对金额居全球首位并实现历史新高。一级市场流动性缺乏将降低整体市场投 资积极性，进而阻碍市场“投融建管退”良性资本循环的构建。 需求上行可期，市场容量广阔 租赁住宅是我国住房供应体系的重要组成部分 我国租赁住宅市场经历了政府供给为主导向保障性与市场化并行供给转变的过程。 1995 年与住房商品化改革同步，保障低收入人群住房需求的廉租房正式起步发展，2010 年住建部提出加快建设公租房，两者在 2014 年正式并轨运行，并成为这一阶段政策的主 要发力点；2015 年起，租购并举成为我国住房制度改革的主要方向，市场化房源逐步成 为了租赁市场的主要供给，长租公寓在这一阶段得以快速发展；2019 年至今，保障性租 赁住房成为租赁住房保障的新方向，保障性和市场化协同并行成为我国租赁住房市场的 主旋律，并随着人口及政策的变化而进入快速发展阶段。 当前租赁住房已成为我国住房供给体系的重要部分，且市场化租赁房源供给占据主 导。截至 2020 年，全国居住于租赁住宅的城镇家庭户合计