物业设备管理全面概述.pptVIP

（二）房屋排水系统的保养与维修管理 （1）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分进行保养、维修和疏通清理 （2）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装。 （3）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水 （4）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以免压坏排水设施。 第六十二页，共九十二页。 二、物业供电系统的保养与维修管理 电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济价值必不可少的基础条件； 但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施的故障都可能引发严重的灾难。 加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发点。　　 第六十三页，共九十二页。 二、物业供电系统的保养与维修管理 （一）建立严密科学的组织保证体系 （二）供配电系统日常保养与维修管理 (三) 供配电系统管理有关规定 第六十四页，共九十二页。 （一）建立严密科学的组织保证体系 （1）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面的各项法规及行政规章，严禁违章供配电。 （2）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整个物业的供配电的管理、保养与维修。 （3）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证上岗，并做好相应的上岗前培训 （4）建立各项规章制度，并严格执行。 第六十五页，共九十二页。 二、物业设备的运行管理 物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几方面的内容： （1）优化劳动组织。 （2）严格执行设备运行管理制度 第三十页，共九十二页。 1）优化劳动组织。 优化劳动组织的具体任务是： 一是合理配置劳动力， 二是采取合理的劳动组织形式。 具体来说包括3方面的工作： ①定员工作。主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员3种。 ②作业组的组织。 ③工作轮班组织。 第三十一页，共九十二页。 三、物业设备的安全管理 设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备维修损失、延长设备寿命。 设备的安全管理主要涉及4方面的内容： （1）安全作业培训教育。 （2）安全使用宣传教育。 （3）安全管理措施建立。 （4）安全责任制度落实。 第三十二页，共九十二页。 四、物业设备的维修管理 物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组织、计划和控制。其内容包括维护保养和计划检修。 第三十三页，共九十二页。 （一）维护保养 1.维护保养的含义 设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。 维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查等。 对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施。 第三十四页，共九十二页。 2．维护保养的种类 维护保养包括日常保养、定期保养及点检3种形式： （1）日常保养。是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工作。 （2）定期保养。是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养。 （3）设备点检。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备的点检可分为日常点检和计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查； 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行 第三十五页，共九十二页。 （二）计划检修 根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。 第三十六页，共九十二页。 1．计划检修的理论依据 设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 第三十七页，共九十二页。 磨损理论 初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。 正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。 剧烈磨损阶段。设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。 第三十八页，共九十二页。 故障理论 初期故障期 发生的原因;工作重点 偶发事故期。 发生的原因;工作重点 磨损故障期。 发生的原因;工作重点 第三十九页，共九十二页。 磨损度 时间 初期磨损阶段 正常磨损阶段 剧烈磨损阶段 图9.1设备磨损理论曲线 第四十页，共九十二页。 图9.2 设备故障理论曲线 初期故障期 故障率 偶发故障期 磨损故障期 时间 第四十一页，