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2023年绿城服务研究报告 内生增长潜力较大_跨越地产周期 一、外拓王者，行稳致远 绿城服务1998年成立，2001年开始外拓，是市场上最早开始外拓且外拓没有中 断的物企之一。2016年公司在香港联交所上市，成为行业第4家登陆资本市场的物企。 二十多年来，绿城服务始终坚持“服务改善生活”的服务理念与“以人为本”的服务 宗旨，在资本市场上也以“品质服务”和“外拓强者”闻名。截至2021年底，公司 在管面积3.0亿平米，位于行业第5名，规模居于行业前列。2021年公司归母净利润 8.5亿元，同比增长19.1%，增速低于行业平均。2021年公司外拓净增合约面积1.2亿 平米，位居行业第1，外拓绝对规模遥遥领先，外拓对合约面积增长的贡献达到90%， 体现了公司强大的外拓实力和独立发展的能力。2021年公司住宅社区中，社区增值 服务毛利坪效3.09元/平米/年，在龙头中居于中游。 （一）发展历程 绿城服务自创立以来，整个发展历程一以贯之，总结而言是2个关键词：“品质 服务”+“外拓”。早在2001年，绿城服务就开始了外拓，是市场上最早开始外拓的 物企之一，而更为重要的是，从绿城服务开始外拓以后从未中断，外拓也在相当早的时间就成为了公司规模增长的主要来源。 另一个维度是品质服务，这一方面体现在公司历年以来超过90%的续约率，另 一方面也体现在公司的服务满意度，在中指院每年评比的中国物业服务百强满意度 领先企业中，截至2022年，绿城服务连续13年蝉联第一。尽管第2名往后的企业排名 有所变化，但绿城服务持续霸榜，这也从另一个侧面体现了绿城服务在业主满意度 这项指标上的行业地位。 而“品质服务”的口碑与“外拓”的实力是相辅相成的关系，优异的品质服务助 力外拓的增长，而高质量的外拓也进一步宣扬了公司品质服务的口碑。 公司发展历程上另一个值得关注的时间点是2015年，公司2007年开始提供社区 增值服务，经过多年的积淀，公司开始决定去做一些更“重”的、自主性更强的社区 增值服务，开展房屋返租、推动房屋经纪社会化、加强拎包入住、开办早教园等均在 2015年前后开始。2014年前后，绿城中国经历了较大的股权变动，绿城服务与绿城 中国在股权层面上的相关性也大幅减弱，而没有了地产集团的有力支撑，作为轻资 产的物业公司，长期依赖自已、依赖外拓的绿城服务也开始了艰难的探索。2014年， 绿城服务的归母净利润仅1.49亿元，账面现金仅4.4亿元，在这样的家底下，公司2015 年开始了“重”资产的尝试，长租服务（房屋返租）、包销模式的车位销售、重资产 的早教园、有前置仓的社区零售、康养地产等，均需要沉淀较多的资产，这也更凸显 了公司当时这一决定背景下的不易。截至2021年，公司社区增值服务毛利占比28.8%， 大幅高于央国企龙头（18%）和龙头平均（23%），这也体现了公司在社区增值上长 期深耕的结果。截至2021年，公司在社区增值服务的整体上仍未实现盈利，但曙光 已经显现，公司在车位销售、房屋返租、早教园等业务上已基本实现模式跑通，陆续 开始了轻资产的转型和管理输出，公司在这样一些艰难但存在真实需求的领域的耕 耘也终将形成公司的服务壁垒。 （二）股权结构 2016年公司上市后，迄今经历了2次配售（第一次占配售前总股本的5.6%，第 二次占9.0%）和多次购股权行使，公司IPO和配售累计募资金额55.6亿港元。2022 年9月以来，面临市场震荡下跌，公司持续开展回购稳定市场信心，累计回购并注销 股份1760万股（占回购注销前总股本0.54%），公司最新总股本为32.32亿股。 绿城服务在成立之初，与绿城中国属于兄弟公司股权关系，宋卫平等创始人是 绿城中国和绿城服务的控股股东。绿城中国在后来的发展过程中经历了一系列的股 权变动，2016年绿城服务上市时，宋卫平等创始人已经不再是绿城中国的控股股东， 不过仍然是其重要股东。绿城服务上市时，绿城中国成为绿城服务的基石投资者，持股5%，后来随着绿城服务总股本的增加，绿城中国的持股比例已下降至4.28%。 从股权关系来看，绿城中国与绿城服务并没有明显的关联关系，但从经营上来看， 绿城中国与绿城服务同享“绿城”这一品牌，并共同维护“绿城”品牌的价值，两者 相互之间也是十分重要的业务合作伙伴。 截至2023年1月13日，宋卫平、寿柏年、夏一波等创始股东通过Orchid Garden 合计持股31.56%，宋卫平于2022年8月29日和8月30日从二级市场中自行增持持股 0.11%，李海荣女士及配偶直接间接持股14.00%，杨掌法、吴志华、金科丽、陈浩 4位执行董事，通过股权激励计划合计持股3.04%，创始人股东和执行董事合计持股 48.71%，是绿城服务股权稳定的基石。2016年，绿城服务引进了龙湖集团作为公司 的战略投资者，