房产抵债作价税务筹划.docx

房产抵债作价税务筹划 税务筹划 ITAXATIONPLANNING 房产抵债作价税务筹划西南财经大学刘永冠 一 , 房产抵债业务概述 当企业发生偿债困难时,常使用其房产抵债.房产抵债本质上 是债权人对债务人做出的让步,是以非现金资产清偿债务的债务重组业务.根据债务重组的相关税法规定,债务人以非现金资产清 偿债务的,除企业改组或者清算另有规定的以外,应当分解为债务 人按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两个过程,并对两项经济业务进行所得税处理,即 一 方面要对偿债资产视同销售,另一方面为避免重复计算应纳税 所得额,应按规定以公允价值计算其抵债金额和债务重组所得额. 债务重组中的房产抵债,实质上属于土地使用权的转让行为, 应以成交价格作为计税依据缴纳房产税.根据《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《条例》)规定:在我国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照该《条例》的规 定缴纳契税.出租房屋不缴契税.契税是一种重要的地方税种,在 土地,房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税.契税税率一般为 3%～5%.契税的计税依据包括成交价格, 市场价格,土地,房屋交换差价定税,土地收益,其中经双方敲定成交价格,形成合同的,税务机关以此成交价格为据,直接计税.房产抵债的债务重组中,土地使用权发生了由债务人向债权人的转移, 从而产生了契税的应税行为,应按照其转让的成交价格和相应税 率计税. 债务重组中,债权人会发生新的房屋产权持有,负有房产税的 应税义务.根据《条例》规定,房产税是以房屋为征税对象,按房屋 的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋; 征收范围限于城镇的经营性房屋;对于自用的按房产计税余值征收,对于出租,出典的房屋按租金收入征税.债务重组中,债权企业取得的房屋且自用的,以计税余值征收,因此适当的房产作价可以减少税负. 债务重组中,债权人获得的土地成本高于税务机关核定的扣 除项目金额时,产生土地增值税应税行为.根据《条例》规定,土地 增值税是指转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入,实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承, 赠与方式无偿转让房地产的行为.土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收.其计算公式为: 应纳税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数在计算土地增值税税额时,可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算,具体公式如下: 增值额未超过扣除项目金额 50%时,土地增值税税额=增值 额×30%: 增值额超过扣除项目金额 50%且未超过 100%时,土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额 5%; 增值额超过扣除项目金额 100%,未超过 200%时,土地增值税税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%; 增值额超过扣除项目金额 200%时,土地增值税税额=增值额 X60%一扣除项目金额×35%. 其中公式中的 5%,15%,35%即为速算扣除系数. 此外,债务重组中房产的转让涉及到债务双方账面上房产的 确认与终止确认,产生收入与损失,从而带来应纳税所得额的变化和应缴所得税的变化. 因此,企业在房产抵债中涉及到房产税,土地增值税,企业所 得税等多种税种,房产作价在各种税种的计算中有着重要的作用, 适当的房产作价可以达到理想的税负减轻效果. 二,案例分析 A 企业是一家制造业企业,现决定投资于一项新的产品生产 线,向 B 金融企业融资 3000 万元,两年后本息合计 3900 万元.后因产品需求下降导致经营亏损,A 企业难以偿还 B 企业相关债务.A 企业与 B 企业达成债务重组协议,由 A 企业以其一座写字楼偿还对 B 企业所欠债务.该厂房购置成本 1800 万元,已提折 IH300 万元,现市价 3000 万元,税务机关核定其土地增值税扣除项目金额为 2025 万元.B 企业取得该房产后将其作为办公楼使用.当地地区契税税率为 2%,营业税税率 5%,城建税税率为 7%,教育费附加征收率为3%,A,B 企业所得税税率均为 25%. 方案一:B 企业以房产作价 3900 万元元抵偿 A 公司全部欠款. 两企业税负计算如下: A 企业: 应纳营业税=900×5%=45(万元) 应纳城建税和教育费附加=45X(7%+3%)=4.5(万元) 应纳契税=3900×2%=78(万元) 应纳印花税=3900×0.005=19.5(万元) 应纳所得税=(900—45—4.5—78—19.5)×