2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》考前点题卷一.docxVIP

2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》考前点题卷一 [不定项选择题]1.下列城市规划因素中对（江南博哥）地价影响最大的因素是（　）。 A.面积、形状、土地使用年限 B.防洪堤、供电容量、消防站 C.绿化、游憩设施、环境质量 D.用途、容积率、建筑密度 参考答案：D 参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。规划的限制，实际上也是对权利的一种限制，是公权对私权的一种限制。一块土地的利用，除了要满足权利人的利益最大化外，还必须受到公共利益的限制。规划限制对地价的影响非常大。 [不定项选择题]2.根据马克思地租理论，下列表述中正确的是（　）。 A.地租与投入土地的固定资本的利息是没有区别的 B.绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格差额而形成的 C.地租与借贷资本的利息是一样的 D.矿山地租的决定方法和农业地租不一样 参考答案：B 参考解析：本题考查的是地租理论。选项A，真正的地租与投入土地的固定资本的利息是有区别的；选项C，地租与借贷资本利息有区别；选项D，矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。 [不定项选择题]3.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（　）。 A.宗地红线外三通（通路、通电、通水）及宗地内场地平整 B.宗地红线外五通（通路、通电、通上水、通讯、通气）及宗地内场地平整 C.宗地红线外五通（通路、通电、通下水、通讯、通气）及宗地内场地平整 D.宗地红线外七通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热）及宗地内场地平整 参考答案：D 参考解析：本题考查的是宗地估价基本事项确定的内容。宗地外开发程度是指宗地所在区域平均达到的水平。根据题意，宗地外已达到七通。宗地内达到几通并不重要，因为答案中没有提及宗地内的几通的情况。 [不定项选择题]4.下列关于农用地分等的说法中正确的是（　）。 A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准 B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比 C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地 D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高 参考答案：A 参考解析：本题考查的是农用地分等。选项B错误，农用地质量分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地质量分等是在国家、省、县三个层次上开展。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。选项C错误，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 [不定项选择题]5.确定城镇土地分等因素因子权重的方法有（　）。 A.多因素综合评价法 B.层次分析法 C.级别收益测算法 D.因素成对比较法 参考答案：BD 参考解析：本题考查的是城镇土地分等。城镇土地分等因素因子权重确定的方法包括：特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法。 [不定项选择题]6.基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（　）。 A.地块内的保水、排水、日照等属于一般的 B.地块耕作距离、据市场远近、交通情况等属于一般的 C.地块的土壤条件属于一般的，面积、形状依实际情况选择 D.地块在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的 参考答案：ABD 参考解析：本题考查的是农用地基准地价的评估。在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。具体选择过程中主要考虑下列条件：（1）日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；（2）耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；（3）面积、形状、土壤条件属于一般的；（4）在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；（5）灾害条件属于一般的。 [不定项选择题]7.某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原