碧桂园项目总投资总培训-投资拓展其实很简单！.pptxVIP

【基于项目开发全周期的】“项目总及投资总培训”内部培训课程;“房地产投资”听起来高深莫测 “投资人”看起来高、大、上;内部资料 严禁外传 │ 3;大宝：憨厚、朴实，;内部资料 严禁外传 │ 5;房地产投资需要哪些知识呢？;内部资料 严禁外传 │ 7;;内部资料 严禁外传 │ 9;;区位选择;强二线城市，市区地价太贵了，我 们一定要做好环攻略。 紧紧包围！ “看看江苏区域，项目选在安徽滁 州，但做的可是南京的客户呢！” 谨记：客户是哪里的！;;内部资料 严禁外传 │ 14;内部资料 严禁外传 │ 15;小宝：“三线城市怎么做？”;地级市：千万人口大市全面推进各类型项目;当然不是，很多三线城市人口少或 者进去的开发商实力不俗，我们就 要坚持“核心区位”而且要做“有 竞争力的产品”，卖给当地最有钱 的人，地产界的“劳斯莱斯”。 来看看浙江区域的做法！;内部资料 严禁外传 │ 19;;1;2;3;财务的知识都有哪些？;5;认真学习：主席提出的“一块钱，一年赚一块;7;8;9;二宝：“劳斯莱斯这么好赚，为什么还去一二;并且，资金流入=销售收入+资金筹措;;内部资料 严禁外传 │ 33;单从交易范围看不出来的， 就目前已获取项目类型来看，收空地、 空地+存货、收在建工程、收债权、收持 有型物业、收工业厂房等等都有。 说白了， 交易范围要与交易对价匹配看。;内部资料 严禁外传 │ 35;单从溢价率、对方是否赚钱，这几个维 度是无法判断是否符合要求的。 说白了，对方赚多少与我们无关，自己 算自己的。 要看我们的利润，最重要的是“对价下 的利润”。而影响利润的极为重要的因 素就是“含税土地价格” 。;内部资料 严禁外传 │ 37;这个说来话长， 存地需要考虑含税土地成本； 存货不单要评估市场售价，还要减去税 费、减去追加投入，还要考虑贴现； 承债式收购的话，还要把债务减掉； 收购持有型物业的话，就要考虑租金。 慢慢学习，不急于求成！;内部资料 严禁外传 │ 39;“到底交易方式好呢？”;内部资料 严禁外传 │ 41;还是那句话， 利润是利润，现金流是现金流，是两条线，不 能混在一起说。 咱们最底线要求就是，年化自有资金收益30%。 对于特别优???的大项目，一年内不能回正，可 以允许“平均一年赚一块” 。 但并不是说，自有资金收益特别高，就一定是 好项目。;内部资料 严禁外传 │ 43;利润的实现是通过现金回笼完成的。 本质是，通过销售完成，即有售价、有利润； 有去化、有现金流。 任何抛开市场，追求“业绩可并表、投少量的 钱或不需投钱、仅是品牌输出”等诉求的项目， 都会面临很大的市场风险。 二手只是一种获取的方式，跟一手项目一样， 要尊重市场规律。;内部资料 严禁外传 │ 45;小宝：“对于投资人来说，财务知识应该达到什么水;内部资料 严禁外传 │ 47;首先，能不能买？ 土地必须要保证是合法合规的 其次，怎么买利益最大化？ 负债怎么处理？对价如何组成？交易路径如 何设定？ 二手项目法务知识与财务知识息息相关。;开发知识需要懂哪些？;知识吃饱了！ 需要什么能力呢？;总结“湖南模式”的精髓;地块1是远郊项目，关注的是：到达交通、收费、时间、距离、交通规划及配套。 地块2是市区项目，关注的是：产品议价能力。;首先，要有自我协调能力，做事分得清主次、轻重缓急，特别忌讳胡子眉毛一把抓，自己把自己弄乱了。 然后，才能协调别人，组织营销、设计所有人高效参与。;素质最重要的是与生俱来或者是内心极度渴望的意愿。比如好强心，比如外向，比如功利。。。。。 对于投资人需要什么样？;谢谢聆听！