房地产策划全思路3：前期策划方案形成与内容.pptxVIP

前期策划方案的形成及内容;内容;;2、房地产的开发流程;3、前期策划的概念及定义;一、什么前期策划;策 划 前 的 思 考 问 题;2、房地产的需要考虑的对象;2-1、开发企业角度（滚动开发）;2-2、消费者角度（性价比）;2-3、政府角度（调控土地财政政绩工程）;3、城市等级和经济发展水平决定规模和产品;4、判断项目价值的三元 判断商业价值的三个核心关键词;4、解读项目规划指标;一、什么前期策划;;一、什么前期策划;可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据;市场分析;;A、宏观环境研究 经济环境 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度） 结论：房地产未来发展趋势;B、项目价值分析 区位价值分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） 项目资源分析 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）;C、竞争对手及成功案例研究 （1） 同区位、同类型、同价位竞争项目分析 通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。 同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。 同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。 同价格：包含同单价和同总价两个方面。 研究内容： 同质产品 供应总量 产品特点 价格 客户 研究方法：踩盘、小组讨论、问卷;（2）经典楼盘分析;（3）成功??例分析 通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足 为我所用。 研究内容：开发策略 产品特色 推广手法 销售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析;;（b）确定研究内容;E、得出调研结论 未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测 可能的客户 1、客户可能的区域 2、客户层面 3、购买力状况 可能的产品 1、产品类型 2、产品设计创新点 3、可能的价格（总价、单价）;;;SWOT分析;客户定位;配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议 社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议;产品定位策略——客户导向与市场导向相结合 领先型定位策略 模仿定位策略 差异化定位策略 创新定位策略;价格定位 价格定位的考虑因素： 竞争项目的价格定位 产品的特色 开发商的品牌 未来的市场状况 ……;经济收益分析 即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销 售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并 根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品 达到新的均衡点。 开发商 内部收益率（IRR） 净现值（NPV） 小业主 投资回报率;4、产品方案建议：;一、什么前期策划;2、读懂城市 3、读懂项目 ——项目的个性特征是什么？项目 竞争环境如何？;房地产的开发流程细节丌熟悉;丌懂建筑规划;Thank you,and Any Questions ?