第二章建设用地制度与政策.pptVIP

第二节 建设用地使用权出让 五、建设用地使用权的收回（四种情况）■ 　　5.2 期限届满前提前收回　　 ■期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地　　 ■提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还 相应的出让金　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回　　 ■不履行合同的情况　　　 ▲土地使用者未如期支付地价款（60日内付清）　　　 ▲土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地　　5.4 司法机关决定收回　　 ■因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收 财产，收回土地使用权 第六十二页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 六、建设用地使用权的终止 ■ 　　■因土地灭失而终止（标的物不存在）　　■因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了） 　　　 ■签订主体　　　 ▲（仅限）市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订　　 ■合同类型（三类） 　　　 ▲成片土地使用权出让合同 　　　 ▲项目用地（宗地）土地使用权出让合同 　　　 ▲划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补办 土地使用权出让合同 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 第六十三页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 　　 7.1 合同的主要内容　　 ■合同　　　 ▲当事人的名称和住所（主体）　　　 ▲土地界址、面积等　　　 ▲建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 ▲土地用途　　 　▲使用期限　　　 ▲出让金等费用及其支付方式　　　 ▲解决争议的方法 第六十四页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 　　 7.1 合同的主要内容 　　 ■附件　　　 ▲宗地平面界址图　　　 ▲出让宗地竖向界限　　　 ▲规划条件 　　7.2 合同的履行　　 ■闲置的处理　　　 ▲超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收 相当于出让金20%以下的土地闲置费 　 ▲满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权　　　 ▲因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需 的前期工作造成动工开发迟延的除外(不是土地使用人的问题)　 第六十五页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 　　7.2 合同的履行　　　 ■用途改变　　　 ▲用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县 人民政府城市规划行政管理部门和国土部门的同意，变更或重 新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）　　 ■未达到出让合同约定的开发条件　　　 ▲可要求用地单位支付违约金　　　 ▲违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例　　　 ▲计算违约金的基数是出让金 第六十六页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 　　【典型例题】 ◆下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（　）。　　A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发　　B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发　　C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发　　D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发 第六十七页，共九十八页。 第二节 建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同 ▲ 7.3 合同的解除（双方，均为60日）　 ■土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求 违约赔偿　 ■出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土