第三章房地产开发的程序.pptVIP

四、开工申请与审批 申请领取施工许可证应具备的条件 申请办理施工许可证的程序 第三十一页，共五十七页。 （一）申请领取施工许可证应具备的条件 已办理建筑工程用地批准手续，获得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》 在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》 施工场地已经具备施工条件，需要拆迁的，已经获得《拆迁许可证》且拆迁进度符合施工要求 已经通过招标确定了施工企业，签署了施工合同 第三十二页，共五十七页。 （一）申请领取施工许可证应具备的条件 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查 有保证工程质量和安全的具体措施 按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。 建设资金已落实（建设工期不足1年，到位资金原则上不得低于工程合同价的50%；建设工期超过1年的，30%） 持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了有关费用 第三十三页，共五十七页。 （二）申请办理施工许可证的程序 建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附有关证明文件，向发证机关提出申请 第三十四页，共五十七页。 （二）申请办理施工许可证的程序 发证机关在收到以上材料后，符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于不符合条件的，15日内应书面通知建设单位，并说明理由。有关材料不足，应从补充材料之日起计算。 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 第三十五页，共五十七页。 五、前期工作的其他环节 征地、拆迁、补偿 施工现场的水、电、路通和场地平整 市政设施建设协议 安排短期和长期信贷 对拟开发建设的项目寻找租（售）的客户 进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平 制定项目开发过程监控策略 洽谈开发项目保险事宜等 第三十六页，共五十七页。 第四节 　建设阶段 建设阶段指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。 所涉及的管理工作主要有：对建设工程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。（p221） 第三十七页，共五十七页。 一、质量控制p221 　　指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。 对原材料的检验 对工程中的配套设备进行检验 确立施工中控制质量的具体措施（如施工设备、仪器、混凝土质量等） 确立有关质量文件的档案制度 第三十八页，共五十七页。 二、进度控制p222 　　指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。　 　　包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。 第三十九页，共五十七页。 三、成本控制p227 　　是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。 主要工作： 　　投资决策、设计和医工程发包阶段成本控制外 　　 编制成本计划，确定成本控制的目标 审查施工组织设计和施工方案 控制工程款的动态结算 控制工程变更 　　　注:做法和手段228　 第四十页，共五十七页。 经济管理学院 第三章 房地产开发的程序与管理 房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段 第一页，共五十七页。 学习目的与要求 掌握房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。 熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。 了解规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。 第二页，共五十七页。 一、房地产开发的主要程序p63： 第一节 房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析 投资机会寻找 建设工作 租售阶段 四个阶段: 八个步骤: 前期工作 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理 第三页，共五十七页。 是整个开发过程中啊重要的一个环节 　　－－－项目可行性研究 投资机会选择 第二节 投资机会选择与决策分析 投资机会寻找 投资机会筛选 第四页，共五十七页。 决策分析p64 第二节 投资机会选择与决策分析 市场分析:主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。 项目财务评价：项目的经营收入与费用进行比较分析。 第五页，共五十七页。 一、获取土地使用权 二、确定规划设计方案并获得规划许可 三、建设工程招标 四、开工申请与审批 五、前期工作的其他环节 第三节 前