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⑷房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人； D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。 第一百二十七页，共一百九十五页。 8.期房抵押贷款的办理 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。 第一百二十八页，共一百九十五页。 三、质押贷款 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。 第一百二十九页，共一百九十五页。 1.质押的基本特征 ⑴质权人对质押财产享有占有权 ⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权 ⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 ⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务 第一百三十页，共一百九十五页。 2.质押与抵押的异同 ⑴质押与抵押的共同点 A都属于物权的担保方式； B都以取得所押财产的价值为目的； C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离； D都以所押财产的价值优先受偿。 第一百三十一页，共一百九十五页。 ⑵质押与抵押的区别 A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。 B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。 D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。 第一百三十二页，共一百九十五页。 3.质押的参与人及其权利与义务 ⑴质押的参与人质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。 ⑵出质人与质权人的权利和义务法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。 第一百三十三页，共一百九十五页。 4.质押物 我国的《担保法》对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券。 第一百三十四页，共一百九十五页。 5.权利质押合同 根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：⑴被担保的主债权的种类和数额⑵债务人履行债务的期限⑶质物的名称、数量、质量、状况⑷质押担保的范围⑸质物移交的时间⑹当事人认为应当约定的其他事项⑺补正 《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。 第一百三十五页，共一百九十五页。 6.权利质押的效力 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面： ⑴优先受偿的效力 ⑵对出质人权利的限制 ⑶质权人占有权利证书的权利 ⑷质权人必须履行应尽的义务 ⑸权利质押权的消灭 第一百三十六页，共一百九十五页。 四、保证贷款 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。 第一百三十七页，共一百九十五页。 ⑵精算模型（复杂计算） 粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用精算型式来计算。其最基本的思想是利率等效性——同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值。 这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率，公式为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360这里， i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id 为连续（日）利率，这些利率相互