某地区项目设计管理知识规划与财务分析.pptVIP

开发时序建议2 开发南部以沃尔玛为主体的购物中心和塔楼（公寓） 进行北部土地的拆迁与征地 开发西部的住宅 开发东北部的购物中心和塔楼（公寓） 优： 利用沃尔玛作为配套卖点，提升住宅价值，促进销售； 住宅一次性开放具有较好的规模效应； 在商业氛围和区域人气得以培育后，再进行商业二期开发，利于降低风险。 劣： 前期涉及拆迁，资金压力大； 大规模的住宅开发资金投入大 根据财务测算，在进行住宅建设的节点上，资金已经难以支撑 第六十三页，共九十四页。 开发时序建议3（推荐） 开发南部以沃尔玛为主体的购物中心和塔楼（公寓），以及首期住宅 进行北部土地的拆迁与征地 开发西北部的住宅二期 开发东北部的购物中心和塔楼（公寓） 优： 在保证项目资金有效滚动的情况下，适当提升项目住宅物业的价值； 前期开发不涉及拆迁，资金压力小； 在商业氛围和区域人气得以培养后，再进行商业二期开发，利于降低风险。 劣： 难以实现规模化住宅开发的展示作用； 根据财务测算，该方案在整个开发过程中，能保证健康的资金流和实现滚动开发 第六十四页，共九十四页。 项目各部分物业规模示意图（按照推荐计划） 二期公寓 普通公寓：17500m2 小复式公寓：7500m2 二期商业：40000m2 地下车库： 15000m2 一期商业：40000m2 地下车库： 15000m2 一期公寓 普通公寓：17500m2 小复式公寓：7500m2 一期住宅：44000m2 地下车库：3000m2 二期住宅：44000m2 地下车库：3000m2 第六十五页，共九十四页。 项目规划指标 项目 合计 首期 二期 用地面积 67,500 33,750 33,750 总建筑面积 254,000 129,500 124,500 地上建筑面积 218,000 111,500 106,500 塔楼公寓 35,000 17,500 17,500 塔楼小复式 15,000 7,500 7,500 裙楼面积 80,000 40,000 40,000 住宅 88,000 44,000 44,000 住宅地下车库面积（一层） 6,000 3,000 3,000 商场地下车库面积（二层） 30,000 15,000 15,000 单位：平方米 注：地下车库车位的数量主要考虑充分满足商场停车的需求和提升项目的核心竞争力进行设置，车位的数量约为740个 第六十六页，共九十四页。 公寓产品建议——LOFT（小复式） 小复式户型设计示意——50m2 洗手间 厨房 卧室 客厅上空 客厅 隔层 首层 建筑面积 赠送面积 实用率 50m2 25m2 120％ 餐厅 卧室 4.5m 2.3m 2.2m 客厅 餐厅、厨房 户型特点：利用客厅中空进行采光，保证了客厅和卧室的舒适性； 第三十一页，共九十四页。 公寓产品建议——LOFT（小复式） 小复式户型设计示意——30m2 洗手间 厨房 客厅上空 客厅 隔层 首层 建筑面积 赠送面积 实用率 30m2 15m2 120％ 餐厅 卧室 4.5m 2.3m 2.2m 客厅 餐厅、厨房 阳台 卧室 阳台上空 户型特点：在有限的空间内设置阳台，保证室内采光，并兼顾卧室的舒适性； 第三十二页，共九十四页。 住宅规划设计建议 第三十三页，共九十四页。 市场现状——单调的行列式布局 受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感； 部分楼盘尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但突破不大，效果未能得到体现。 香格里拉 奥都花城 京华城中城 星都芳庭 平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计 第三十四页，共九十四页。 平面布局考虑 避免出现呆板、缺乏变化的市场普遍问题，寻求突破 配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住舒适度的准则之一 规避16层的高层带来的单调天际线和空间感受 突破市场规律局限，结合区域最佳朝向，对楼体进行适度的旋转，丰富小区空间的视觉变化。 ？ 平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计 第三十五页，共九十四页。 平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计 平面布局形态 整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感 缺乏围合的邻里空间 单调的行列式布局 形成围合的邻里空间 橄榄型布局 变化的橄榄型布局 围合、变化的邻里空间 第三十六页，共九十四页。 市场现状——景观空间缺乏层次感 大部分热点楼盘重视集中式小区景观空间的设计，但