某地产青岛品牌战略课件.pptVIP

胶南：“黄海之滨，青岛一翼” 胶南市地处山东半岛西南隅、黄海之滨，青岛西海岸，是青岛 所辖的县级市是一座新兴的现代海滨旅游城市。全市辖17处 镇、街道办事处，总面1846平方公里，全市人口80.6万，海岸 线长131公里。总面积1802平方公里，建成区面积45.20平方公 里，城区总人口30.2万，2004年全市GDP达到 226.7亿元，人 均GDP达到2.8万元，2005年，全市经济综合实力、县域经济基 本竞争力分别跃居全国百强县（市）第34位、第25位。 １．关于胶南 2007-11-11 * * 第九十五页，共一百七十五页。 胶南：“东国名地” 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，随着青岛经济重 心战略西移、青岛港集装箱业务整体西迁前湾港以及青 岛海 湾大桥的规划建设，开创了“融入大青岛，建设新胶南”的崭新 局面。胶南市优越的区位优势和良好的投资环境更加明显，已 进入了一个高速发展的重大战略机遇期，先后获得全国绿化模 范城市、山东省园林城市、中国优秀旅游城市、国家级生态示 范区、山东省人居环境范例奖等荣誉称号，城市环境综合整治 定量考核连续四年列山东省县级市第一名。 １．关于胶南 2007-11-11 * * 第九十六页，共一百七十五页。 欧美世纪花园 “欧洲原版生活社区” 胶南新城区城市中心地带 90-180平发米户型设计 1888平方米专属名流会所。 37.5%的园林绿化率的都市园林 1800余平米幼儿园 由台湾著名设计师担纲规划设计 2005年度最具市场潜力新盘 2006 青岛房地产最值得期待楼盘 价格，4850元 ３．关于竞争对手 2007-11-11 * * 第九十七页，共一百七十五页。 金地花园2期 “观海投资价值” 项目位于大青岛山海观景生活的稀缺地带 由四座33层的高层组成 总建筑面积7万多平米。 社区绿化率35%，容积率2.09，建筑密度19.6% 可供500多户市民安居乐业 户型面积从50平米168平米 中央水景、绿色景观带和背景音乐系统 海水浴场也只有几步之遥，美丽的风河 ３．关于竞争对手 2007-11-11 * * 第九十八页，共一百七十五页。 光大.海韵丽都 “科技、节能、健康、时尚” 青岛西海岸都市新区， 胶南市行政办公中心文化广场西侧 总用地面积近４万平方米，建筑面积12万平方米左右，主要由6栋12层和4栋18层住宅楼组成 计划建成胶南第一、青岛一流的高档住宅小区。 一期推出15种户型，87-178平方米。 ３．关于竞争对手 2007-11-11 * * 第九十九页，共一百七十五页。 中海.胶南项目 项目毗邻： 市政府、开发区管委会、利群广场、电视台、CNC中国电信、海滨公园、风河 四重景观：河景、海景、园景、城市景观 本项目为小高层、高层组成的混合型社区 项目规划共计2660余户，规划建筑面积约20万平方米 85-90平米的两室一厅为主力户型，超过60%； 90平米以上面积区间主要集中在115-120平米 部分户型均匀分布于130-135、140-145、155-160平米区间。 价格：不低于4500元/平米 ４．关于产品分析 2007-11-11 * * 第一百页，共一百七十五页。 W S T O 1 品牌：中海缔造 2 地段：市府中心 3 产品：中海标准 4 物业：中海物业 1 对当地市场的认知 2 周边配套相对较差 3 领袖价格的市场抗性 1 青岛城市规划，从岛到湾的发展格局 2 青岛户籍改革，消除城乡差别 3 通往西海岸6车道高速公路年底通车 4 胶南地产市场质变临界点 1 本土市场供大于求 2 区域发展水平滞后 3 政策调控抑制投资 4 股市迅猛分流资金 威胁 优势 劣势 机遇 中海胶南项目SWOT分析 2007-11-11 * * 第一百零一页，共一百七十五页。 ５．关于客群分析 根据对周边竞争项目和参考项目的了解，结合本项目的特质，得出项目客户定位拟为： 从目标客户工作和居住区域来看，以本地新市府和老城区政府公务员、企管人员、私营业主为主，约占50%左右，部分乡镇工业园私营企业主客户约占近20%。黄岛客户占5% 另，外地客户包括淄博、东营以及山西、黑龙江等省外投资客户，此部分约占20%。， 从目标客户置业目的来看，自住约占60%以上，其他为投资客户。 从目标客户置业次数上来看，90%的客户为二次或者多次置业。 从目标客户年龄来看，36-50岁的客户约占80%。 2007-11-11 * * 第一百零二页，共一百七十五页。 结论：形势点评 天时：胶南城市化水平快速，虽然和青岛主市区尚有差距，但已是政 府的城市战略发力点之一，从经济实力上超越山东其他县级 市，拥有很强的潜在购买力，而且当地的