广场公寓写字楼营销策略案.pptVIP

世界500强入驻数量对比：2007年，67家世界500强进驻武汉并开办实体，截止2011年已近100家。长沙截止2011年仅39家； 第四十一页，共七十八页。 长沙和武汉两地作为中部核心城市 由于产业结构的高端企业的顶尖需求一般向武汉靠拢 第四十二页，共七十八页。 宏观经济与经济结构对比 武汉写字楼市场概述 长沙写字楼场概述 第四十三页，共七十八页。 价格：受前期写字楼租金较低、租户档次较低影响，大部分写字楼售价与住宅倒挂： 与高涨的租金相比，目前武汉可出售的写字楼项目价格仍处于相对较低的水平。 近期上市的福星惠誉水岸国际江景写字楼，均价为11000元/平方米；该项目在3月底开盘的商务公寓，均价为9000元/平方米。而同地段江景住宅均价早已超过两万元。 在高新企业云集的光谷，据房地产市场信息网数据统计，3月份住宅成交均价达7425元/平方米。而写字楼方面，在售的光谷金融港标准写字楼均价约5000元/平方米；产业园类型的写字楼价格更低，如光谷芯中心均价为3600元/平方米。 参照国际上一些大城市的经验，同地段的商用物业价格一般都高于住宅价格。甚至有业内人士总结出一套详细的参照数据：如中心地段的商铺价格一般为住宅的2-5倍；写字楼一般为同地段住宅售价的1.5倍，当然按照写字楼档次的区别，这个比例也许会更高。 虽然这种价格比例并非绝对准确，但足可以反映市场的一些特征。市场人士分析，过去武汉的产业结构以中小生产型企业为主，对写字楼的刚性需求远不如住宅来得强烈，因此在供应、成交方面都不温不火。从投资的角度来看，写字楼首付最低为五成，较住宅市场更高，而且租金水平长期低迷，因此吸引的投资者少，投资市场较为冷清。 第四十四页，共七十八页。 租金3.6元/㎡·月；高于长沙1.5元/ ㎡·月 近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平稳步增长，自2010年租金涨幅明显提升，目前，平均租金达到71.3元/平方米/月，较2003年增长26.8元/平方米/月，年均增长幅度为6.3％； 与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(100元/平方米/月)，但略高于长沙(63元/平方米/月)； 武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2003年初平均租金与2011年1季度相差14元/平方米/月，年均增长幅度为4.3％。 第四十五页，共七十八页。 写字楼租户对比：武汉写字楼以制造业为主，长沙则以咨询服务、房地产等为主；且外资和内资企业占比上，武汉远超长沙 武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。 以招银大厦为例：香港汇丰银行；日本陆奥银行；法国兴业银行；新加坡；南方证券公司；平安保险公司；柯达中国有限公司.均入驻， 此外在武汉，共有5家全国金融机构总部：汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国际信托、武汉农村商业银行；14家中外资银行区域总部：中行、建行、交行、招行、汇丰、东亚等；19家证券公司区域总部：国信证券、招商证券等；15家保险公司区域总部：太平洋保险、平安保险、阳光保险等。还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。 武汉写字楼租户组合 长沙代表性写字楼、酒店式写字楼驻户中，以本土的咨询服务培训类、科技信息类驻户为主；同时房地产公司、金融投资公司、知名企业驻长沙办事处占比也较大 长沙写字楼租户组合 第四十六页，共七十八页。 宏观经济与经济结构对比 武汉写字楼市场概述 长沙写字楼场概述 第四十七页，共七十八页。 从长沙目前的写字楼分布格局来看，主要集中在 五一大道传统商务区、 芙蓉路传统商务区、 韶山路次中心商务区、 劳动路新兴商务区 四大板块； 长沙写字楼分布：四大板块商务区 第四十八页，共七十八页。 从1998年起，截止目前长沙市场上可识别写字楼项目，总供应量在112.69万方 未来5年内，可预见写字楼供应量在107万方左右。 未来几年写字楼，尤其是高端写字楼的竞争将非常激烈！ 长沙写字楼历史供应情况： 第四十九页，共七十八页。 与住宅和商业相比，长沙写字楼市场还处于萌芽阶段。施工量较少，历年最高值不足150万方，但施工增速增加幅度较大，预计未来写字楼上市量将大幅增加。 市场条件——长沙写字楼目前处于萌芽阶段 新开工/施工(%) 施工/竣工 施工增速 竣工增速 1、2003-2006年，长沙市写字楼年施工面积不足100万方，新开工面积不足40万方，写字楼市场处于萌芽阶段。2007年以后，施工和新开工量波动中上扬，2011年达到历年来最高值。新开工占比接近45% ，但新开工量不足67万方，依旧较小。 2、2003-2007年，长沙市写字