部分城市一二手房成交分化.pdfVIP

高频数据全景扫描 进入 2 月下半月，30 城商品房成交活跃度进一步提升。2 月 1-23 日商品房日平均成交达到37.09 万 平米/天。与此同时，部分城市二手房成交数据近日出现反弹；成都、扬州、东莞等地反弹较为明显。 以春节假期前后 5 周为样本窗口（从节前一周到节后三周），以上三城周平均二手房成交面积均创 近 5 年新高。但同时，三市的“商品房成交面积/二手房成交面积”比例目前处于近年来偏低水平。 图表 1. 成都等三市二手房成交面积 图表 2. 三市“商品房成交面积/二手房成交面积” 资料来源：万得，中银证券。注：成交面积为 5 周移动平均值。 资料来源：万得，中银证券。注：分别使用商品房和二手房成交面积的 5 周移动平均值计算二者比值。 去年底以来，个人购房的金融条件持续改善，这对部分地区二手房市场的支撑效应已经显现。相对 新房，二手房不存在如期交楼的不确定性，配套资源一般也更加成熟，所以对金融条件改善更敏感。 而一手房市场的反弹相对滞后，反弹成色有待检验。 我们曾在去年 8 月的高频周报《如何看看住房的使用性需求》 中提到，房租可以更直观 地反映居民对住房居住功能的需求，也可以更直接地衡量住房使用价值的稀缺性特征。截止今年 1 月，房租类 CPI 已连续9 个月同比下滑，自该指标有统计以来，除 2020 疫情冲击期外，这是首次出 现此种情况。以环比月率来看，有统计以来房租类 CPI 月度涨幅的中枢一般在 0.2% 以上。但目前其 波动中枢已降至 0 附近。这显示，居民对住房的使用性需求并未转强。我们维持前期观点：楼市景 气的趋势性恢复，或以房租类 CPI 反弹为信号，比如月度涨幅恢复至围绕 0.2%的月率中枢波动。 图表 3. 国内房租CPI 环比月率及其中枢 资料来源：万得，中银证券。注：中枢为 HP 滤波后的房租 CPI 环比涨幅的趋势项。 2023 年 2 月 26 日 部分城市一二手房成交分化 5 图表 4. 高频数据周度环比变化（单位：%） 指标名称 单位 当期值 前1期 前2期 前3期 走势图 22个省市:猪粮比价:环比 % 1.99 0.40 -5.66 0.38 22个省市:平均价:猪肉:环比 % 0.14 -3.19 -2.92 -0.13 食用农产品价格指数:环比 % 0.10 -2.10 -2.20 食品 全国大中城市:出场价格:生猪:环比 % -0.61 -2.81 -4.90 中国大宗商品价格指数:农产品类:环比 % -0.50 -0.60 #N/A 0.40