福建霞浦，2022年楼市需求疲软.pdfVIP

1 城市宏观：城镇化率稳步上升，产业结构持续优化，未来发 展潜力较大 拥有全省最长海岸线，未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区，陆地占地面积为1716 平方公里。霞浦被称为中国最美滩涂，位于台湾海峡西北岸，北距温州、南距福州均 160 公里。霞 浦县下辖3 个街道、6 个镇、6 个乡。由于地处沿海，呈半岛型区域，全县陆地面积 1716 平方公里， 海域面积29592.6 平方公里。海岸线长505 公里，占全省的八分之一，居全省之首。因此，霞浦县 是福建最早开放的对台贸易口岸；素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”、“闽浙要冲”、“鱼米之乡”、 “海滨邹鲁”的美誉。 人口数量稳定，城镇化率逐年增长。2021 年末霞浦县户籍人口为 54.93 万人，常住人口为47.70 万 人，较2020 年末增加 1000 人，其中年龄段为0-14 岁占21.52% ；15-59 岁占59.10% ；65 岁以上占 13.24%。2005-202 1 年霞浦常住人口数量较为稳定，稳定在46-47 万。自2010 年起，人口总体呈现 小幅净流入状态，2021 年净流入 1000 人。2021 年，霞浦城市与乡村人口比例为38.3:61.7，城镇化 率61.90%。2020 年霞浦县政府根据《宁德市人民政府关于霞浦县松港街道析置松山街道的批复》同 意松港街道析置松山街道，增设松山街道办事处，标志着霞浦城镇化的进一步扩张，霞浦城镇化率 也在2020 年一年内就提升了 11.6 个百分点，突破60% ；2021 年城镇化率再度提升至61.9%。我们 认为霞浦人口将逐渐往城区集中，以松山街道（滨海新区）为中心发展的房地产市场具有较大潜力。 图表1. 霞浦常住人口数量较为稳定，稳定在46-47 万 2010年-2021年霞浦县年末户籍人口与常住人口数量 60 51.73 51.82 51.98 52.06 52.41 53.15 53.26 53.53 54.00 55.46 54.38 54.82 54.47 54.86 55.09 55.06 54.93 50 46.41 46.26 46.35 46.30 46.45 46.12 46.13 46.20 46.20 46.30 46.45 46.65 46.70 46.80 46.70 47.60 47.70 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 户籍人口（万人） 常住人口（万人） 资料来源：福建省统计局，中银证券 2023 年2 月2 1 日 春节返乡楼市调研系列六 4 图表2. 2020 年松港街道析置松山街道，霞浦城镇化进一步扩张 城镇化率历史水平一览