房地产评估第三章房地产价格与价值.pptVIP

抵押价值 （三）抵押价值 在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值，贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值，还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值，都要大于未偿还的贷款余额，因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。 第六十一页，共一百零八页。 抵押价值 但在实际房地产抵押估价中，因在估价时尚难以明确设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的时间等估价所必要的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业日期内或者房地产估价师实地查看估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查看之日），假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。所谓估价作业日期，是指估价的起止日期，具体是自正式接受估价委托之日起至出具估价报告之日止的时间。 第六十二页，共一百零八页。 抵押价值 此时的法定优先受偿款具体为假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。而为了弥补这种抵押价值评估的缺陷，保障贷款收回，要求房地产抵押估价包括“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用者作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。下列公式将有助于对抵押价值的正确理解： 第六十三页，共一百零八页。 抵押价值 可见，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。 ［例3-1］某商品住宅在建工程的建设用地面积25000㎡，拟建500套住宅，总建筑面积50000㎡，已完成总投资的80%。开发商以5000元/㎡的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000㎡，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。请求取该在建工程的再次抵押价值。 第六十四页，共一百零八页。 抵押价值 ［解］该在建工程的再次抵押价值求取如下： 10．某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。（　） 答案：× 第六十五页，共一百零八页。 保险价值 （四）保险价值 保险价值（insurable value）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间经济损失（如租金损失）。 12．评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（　）。 A．重置成本＋土地使用权价值 B．重置成本＋土地使用权价值＋重置期间的经济损失 C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值＋可能的连带损失 D．建筑安装工程费＋建造期间的经济损失 答案：C 第六十六页，共一百零八页。 计税价值 （五）计税价值 计税价值（assessed value）也称为课税价值，有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。例如，1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10%～30%后的余值或房产的租金收入，因此，房产税的计税价值是评估的房产原值或房产租金。1951年8月8日中央人民政府政务院（现国务院的前身）发布的《城市房地产税暂行条例》（已废止）规定，城市房地产税的计税依据是标准房价和标准地价，或者标准房地价或标准房地租价。其中的标准房地价应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混