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伙伴 ? 2009 伙伴 ? 2009 信贷策略报告 经营性物业抵押贷款 邓夏云 第一页，共三十二页。 1 内容提纲 深圳地区经营性物业现状 2 经营性物业抵押贷款的定义和基本要求 1 深圳分行现有经营性物业抵押贷款业务分析 3 目标市场和目标客户选择 4 第二页，共三十二页。 1 一、经营性物业抵押贷款的定 义和基本要求 第三页，共三十二页。 1 定义 经营性物业抵押贷款：是指我行向公司客户发放的、以其自有的经营性物业作抵押、主要以物业经营收入作为第一还贷来源的中长期贷款。 经营性物业：是指完成竣工验收、办妥产权证明并投入运营,以出租获取收入的本市商铺、写字楼、工业厂房、仓库等。 第四页，共三十二页。 1 业务由来 业主对这类物业存在租金收益和物业升值预期，前期占压资金量大，因而希望以经营性物业向银行抵押贷款，达到加速资金循环、清偿前期债务等目的。 对银行而言，在经营和抵押物预期良好的情况下，持有一笔中长期资产业务，保证条件较好，还款来源明确，分期还款可递减风险，租金账户管理带来了结算现金流，比较符合银行的授信偏好。 第五页，共三十二页。 1 几项基本要求（参见《深圳分行经营性物业抵押贷款授信管理办法》） 授信期限最长不超过10年。 抵押物楼龄原则上不超过15年。 指定的评估公司：目前为戴德梁行、世联、同致诚三家，以评估净值为准。 抵押率原则上不超过可抵押净值的70％。 第六页，共三十二页。 1 二、深圳地区经营性物业概况 第七页，共三十二页。 1 深圳地区经营性物业分布 商业地产 深圳的商业地产基本上处于三种商业模式并存的格局： 一是店铺集中的商业街模式（顾客以中、低收入者为主）； 二是百货商场（顾客以中等收入、工薪阶层为主）； 三是大型购物中心（顾客以中、高收入者为主）。 随着经济发展和消费升级，近年来一些百货商场逐渐转型, 大型高端的购物中心渐次开立，已经形成一批商业中心区和次中心区，如华强北商业区、福田中心区、车公庙和香蜜湖片区、南山、蛇口、罗湖、宝安和龙岗商业中心区等。 第八页，共三十二页。 1 深圳地区经营性物业分布 办公楼 据统计，深圳市写字楼物业主要位于福田、南山和宝安，与各商业中心区连为一体。 近年各中心区办公楼租赁情况较好，其中地铁周边的写字楼物业受租客欢迎。 第九页，共三十二页。 1 深圳地区经营性物业分布 厂房仓库 主要集中在宝安、龙岗等关外片区，关内则分布在八卦岭、车公庙、高新园、莲塘、保税区等区域。 此类物业比较参差，既有成片开发的新型标准化工业厂房仓库，也有一部分设施相当陈旧。 第十页，共三十二页。 1 深圳地区经营性物业存在的问题 过去几年深圳房地产经历了升温和降温，经营性物业价格波动较大。 在房地产上升周期，受利益驱动，一些房地产开发商对经营性物业的投资建设存在一定盲目性，与市场需求和政府规划之间脱节，导致经营性物业空置面积增长较快。 存在重开发轻经营的现象。 第十一页，共三十二页。 1 深圳地区经营性物业运营成功的关键因素总结 业主有较强的资金积累，可承受一段市场培育时期。 经营性物业地段优越，符合城市规划。 经营性物业是自有物业，业主可及时调整经营策略。 租客经营情况较好，租赁合约和租金收入稳定。 如为商场物业，则基本上具备如下特征： A、体量、经营规模足够大； B、商业业态齐全或周边商业设施配套齐全，可满足一站式消费需求； C、管理团队是业主自有团队，可进行扁平化管理并快速应对市场变化； D、商业定位准确：引进租客中，大多有1个以上的主力店，2个以上的次 主力店，品牌效应强，具有租客和人流聚集效应，典型案例有华润万 象城、Coco Park等商城。 第十二页，共三十二页。 1 2008年深圳经营性物业的市场动态 2008年，受经济景气度下降和房地产宏观政策调控影响，房地产市场氛围相对低迷，经营性物业有所跌价。部分企业经营出现困难，要求减租、退租的租客增多，导致经营性物业空置率有所回升、回报率下降。 从三级市场看，2008年12月，全市商业挂牌均价3.3万元/m2，同比下跌12.3％，租赁均价160元/m2，同比下跌15.8％；写字楼挂牌均价1.67万/m2，同比下跌25.2％，租赁均价78元/m2，同比下跌13.3％（有关统计数据摘自《2008深圳市三级市场年度报告》）。 第十三页，共三