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17 五月 20231 境外物业管理介绍 217 五月 2023第一节 香港的物业管理一、香港住宅的分类与管理概况香港物业管理的产生，可以追溯到第二次世界大战。一方面，:由于战火摧残，香港房屋遭到了严重毁坏；另一方面，大量人口由中国大陆涌入港岛，又加剧了香港住房的短缺。第二次世界大战前，香港人口不足100万；到1947年底，已增至180万，1951年又增加到200万。以后，每隔10年就增长约100万。到20世纪90年代初，香港人口已近600万。 317 五月 2023急剧增长的人口，需要提供大量的住所。于是，大型楼宇应运而生，拥有百个以上单元的大型楼宇相继推出，并由房地产开发企业分层、分单元出售或出租。这些楼宇由于人口密集、业权分散，随之带来的治安等问题。如何保持安静、安全的公共环境，已成为人们急待解决的实际问题。于是，一些楼宇开始聘用“看更”为居住者服务，即由专人进行夜间巡逻，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。 417 五月圣诞节晚上，一场大火将九龙石硖尾一个人烟稠密的木屋区完全烧掉。大火过后，五万多人无家可归。面对大量的灾民，香港政府开展了安置灾民的艰巨工作，很快建起了由木材建成的二层临时建筑物，为灾民提供庇护。香港的公共房屋计划也由此而诞生。 517 五月 2023为了加快建造房屋，香港政府公布了一个雄心勃勃的十年发展计划，将为150万人提供居所。与此同时，香港政府宣布成立新的房屋委员会以及房屋署，并责成该机构实施这个计划。房屋委员会曾是法定机构，直属港督领导，除了负责改建和管理早先出租的廉租屋外，还负责实施新屋村的规划和建设。 617 五月 2023(一) 香港住房情况由于香港地少人多，住房贫富悬殊，居住水平差异很大，住宅大致上可分为以下四种情况:1.临时性建筑物2.廉租屋3.居者有其屋4.私人楼宇 717 五月 2023(二)、香港住宅的管理随着廉租屋和居屋的建造，高层建筑和屋村规模不断扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，政府对物业管理的工作开始给予重视。香港专业性房屋管理在政府关注下逐步形成和完善，物业管理业也随之发展起来，并成为香港房地产业中一个日益重要的部门。到1992年底为止，全港约有专业物业管理公司450多家，其中规模较大的约100家。在香港房屋委员会和房屋协会所建的屋村，都有一位房屋事务经理作主管，并有一组受过训练的职员协助管理屋村。 817 五月 2023另一方面，由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，若无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约余下全部年限内妥善管理该屋村。因此，也就出现了由发展商为私人楼宇提供专业化管理的形式。 917 五月 2023同时，香港政府也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。1970年，香港政府制定了“多层建筑物条例”，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”，主持或参与所住大厦的日常管理事务。它可以向住户收取管理费，雇用员工，也可以委托专业管理公司，为大厦提供多方面 服务，使楼宇和屋村的管理更臻完善。 1017 五月 2023“香港物业管理公司协会”于1989年成立，主要的物业管理公司都是协会会员。物业管理公司协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。所有这些，都使楼宇及屋村管理更加全面、深入，更富有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而该协会的成立成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 1117 五月 2023二、香港房屋的管理机构（一）香港房屋委员会（二）香港房屋署（三）香港房屋协会（四）公共屋村管理机构（五）多层建筑物业主立案法团 1217 五月 2023三、香港房屋的维修、保养与管理（一）公共屋村 1．经常性养护; 2．预定计划的维修.（二）居屋 1．居屋的保养与维修; 2．居屋的安全保卫; 3．居屋的清洁服务; 4．居屋的物业保险. 1317 五月 2023（三）私人楼宇在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的立场。香港政府通过立法，引导业主成立群众性社团组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。 1417 五月 2023（四）其他楼宇1．商场 商场楼宇管理工作主要有以下几个内容： 1）确保楼宇设施和结构不随意更动; 2）增加商场人流以增加其营业额 1