房地产行业专题：周期未变，市场竞争格局在动.pdfVIP

/ 一、房地产需求侧变化 （一）三大因素：人口、城镇化、政策 房地产的总需求包括真实需求与投机需求两部分。真实需求源自居民的自住需求，受当 前城镇化率，人口，住房消费观念，居住条件，经济增长以及家庭结构六大因素影响。根据上 述影响因素，真实需求可细分为刚性需求、条件改善需求和城市更新改造需求三类。投机需求 则源自房地产的金融属性。随着“房住不炒”政策的深入和房企的经营风险暴露，房地产正在 经历去金融化过程，预计该部分需求不会有太大变动。 因此，房地产需求侧的变化，应先从人口、城镇化和政策三大因素着手分析。 1．人口因素：总人口预计负增长 根据我国国家统计局发布的年度总人口数据可知，2022 年我国总人口为 14.12 亿，低于 2021 年的 14.13 亿，已呈现出人口负增长态势。联合国于2022 年年中发布《世界人口展望 2022》，分别从高、中、低生育率三个假设下对中国总人口进行了预测，如图1 所示，中国总 人口将分别在2036、2023、2022 年开始负增长。结合2022 年我国人口已开始负增长，选取联 合国预期的低生育率水平为基础，对我国未来人