深圳居正行-写字楼营销策略.pptVIP

* 市场的容量是有限的， 面对海量的竞争格局， 面对多达49个竞争对手， 本案的传播压力极巨。 这种情况下，饱和的广告投放是必须的，客户必须被告知 极力的传播USP 第二十九页，共四十一页。 ?2013 深圳居正行营销顾问有限公司 版权所有 事业一部 第一页，共四十一页。 * 新烨基项目的前期工作信息整理。。。 第二页，共四十一页。 * 产品 。。。。。中档 第三页，共四十一页。 * 第四页，共四十一页。 * 存量 。。。。。巨大 第五页，共四十一页。 * 项目名称 区域 已推售量（㎡） IFC 蜀山区 15.3万 新华国际 13.7万 之心城 9.0万 印象西湖 7.0万 港汇广场 5.0万 环球金融广场 3.7万 安良城市广场 8.0万 华美达广场 3.0万 金域华府 7.0万 东方广场 包河区 3万 吉瑞泰盛国际生活广场 5.4万 祥源广场 庐阳区 2.9万 合作经济广场 2.0万 安粮东怡 14.3万 项目名称 区域 已推售量（㎡） 丰大国际 经开区 5.5万 新城国际D栋 政务区 5.4万 白天鹅国际商务中心 6万 新地中心A栋 9.3万 华邦世贸城A栋 8万 置地广场 30万 蔚蓝商务港二期 8万 琥珀五环城 6.5万 金潜广场 2.8万 大众大厦 瑶海区 2.3万 宝业城市广场 3.8万 圣大国际商业中心 3.0万 滨湖时代广场 滨湖区 16万 第六页，共四十一页。 * 项目名称 区域 未推售量（㎡） 华润万象城 政务区 11万 百利广场 8万 恒盛坝上街 瑶海区 －－ 闽南总部经济大厦 4.0万 皖浔大厦 高新区 1.5万 中瑞大厦 2.5万 企融大厦 滨湖区 1.5万 万国企业中心 2.8万 信地城市广场 10.7万　 建业项目 7.7万 蓝鼎国际商务中心 15万 项目名称 区域 未推售量（㎡） 幸福里 蜀山区 6.0万 华润五彩城 6.0万 创赢大厦 包河区 2万 宝利丰广场 11万 金路置业S1108商办 1.6万 绿地中心 35万 荣信商务中心 6万 恒馨国储大厦 庐阳区 4.0万 澳中财富中心 经开区 7.5万 伯益·经典广场 2.66万 铜冠花园 3.6万 第七页，共四十一页。 * 2013年合肥写字楼供应量达到360多万平米。 2013年上海写字楼总体供应量为333万平米。 2013年深圳新增供应写字楼46万平米。 供应，合肥 = 1个上海，8个深圳 第八页，共四十一页。 * 2013年合肥存量达到300多万平米，存量中尤以中档写字楼存量巨大。 2013年上海写字楼总体供应量为333万平米，成交量251万平米，存量82万平米。 2013年深圳新增供应写字楼46万平米，成交量23万平米，存量23万平米。 存量，合肥 = 4个上海，13个深圳 第九页，共四十一页。 * 客群 。。。。。稀少 第十页，共四十一页。 * 2013年，合肥办公楼销售面积达58.06万平米，消化300多万平米存量需要5年时间。 2013年上海写字楼成交量251万平米，消化82万平米存量只需要4个月。 2013年深圳成交量23万平米，消化23万平米存量只需要1年。 合肥的写字楼够卖5年！！ 第十一页，共四十一页。 * 甲方的预期：尽早完成销售！ 销售周期 6个月内 12个月内 18个月内 24个月内 销售面积 （万㎡） 1.5 3 4.5 6 2013年，合肥27个办公楼项目销售面积仅58.06万平米。 2014年，合肥还将新增22个，共计49个写字楼项目。 第十二页，共四十一页。 * 在高竞争的领域 ，创造热销的成绩 【海量竞争】 【持续销售】 行销面临最大的难题： 第十三页，共四十一页。 * 诉求性价比? 办法： 第十四页，共四十一页。 * 设施设备上，只能说做到了基本配置，并无其它过人之处。 每层的空中花园是个卖点，但无形中也增加了公摊，降低了得房率。 性能标配，与同档次对手无明显优势 第十五页，共四十一页。 * 除了天鹅湖，合肥其它几个区域的写字楼均价相差不大。若单纯的比便宜，合肥亦有更便宜的地方（如上图所示）。而且受到成本的压力，价格也不可能无限止的降低。 价格，无绝对优势 第十六页，共四十一页。 * 机会 给客户一个选择的理由！ 第十七页，共四十一页。 * 客群行为特点： 精明； 多次置业，买房、卖房、收房经验足； 有闲置资本，置业亦有