浙江宁波青林湾观津观泓市场分析与销售策略建议86.pptVIP

宏观趋势分析 1、2009年的住宅成交量将创宁波地产有史以来天量，未来2-3年难以企及。 但顶峰过后的2010，预计面临的将是成交量全年小幅回落盘整…… 而未来具备较强不确定性的2011年，成交量堪忧。 第三十一页，共八十七页。 宏观趋势分析 2、2009年的商品住宅土地成交超过了07-08年2年的总和，同时成交平均溢价超50%，主城区楼面价超5000元土地比例超6成。 土地市场疯狂了一轮之后的2010，住宅用地供应趋势不减（湾头、城西、镇海新城等），但预计呈现“小地块、高价成交”态势，地价平稳过渡， 对未来的2011年而言，商品房住宅供应骤然充足。 500万方巨量 第三十二页，共八十七页。 宏观趋势分析 3、2009年的宁波主城普通住宅房价全线突破1万元，重点区块站上1.5-2万。 而2010年的宁波，主城区70-80%供应项目预期房价均以2万为基准线上下。 对2011年而言，房价预计高位盘整，但暴涨动力不足，下探压力大增！ 第三十三页，共八十七页。 宏观趋势分析 2011年：房地产行业政策大环境面临反转的可能性骤增！ 09-10年在宽松的货币、财政政策刺激下中长期的通货膨胀预期存在，刺激投资客大批量入市，创造了09奇迹。 而通货膨胀前期确实在推动房价的快速上涨，但2011年预期随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌。 2011年市场预测： 全城普通住宅价格在2010年走上顶峰，2011年是全面消化年！ 2011年全年成交量预计出现相当程度的环比下滑！ 2011年上半年预期商品房爆发性增量，竞争市场骤然恶化！ 第三十四页，共八十七页。 宏观趋势小结 由此，我们定义了2011年的基调——反转年。 1、政策反转，打压政策出台，调控房地产市场的可能性骤增。 2、供求相对平衡到供应放量，需求下滑的反转。 3、住房价格出现反转波动的可能性增大。 趋势研判：谨慎 关键问题： 消费者心态反转预期出现， “价稳量跌——价跌量缩——价跌量平——价稳量升”的新一轮周期可能性骤增！ 第三十五页，共八十七页。 市场格局 青林湾 水岸心境三期 卡纳湖谷三期 柏悦别墅 华茂项目 荣安府 香榭丽洲 蓝庭 雷迪森项目 恒威项目 中建项目 荣安公馆 塘家湾 维拉小镇 南苑项目 汇豪天下 未来城区市场，齐聚高端。 长岛花园 新海景 永和居易 联心村项目 茶亭项目 三江口板块：城市江景豪宅 鄞州中心区：城市资源别墅+城市资源豪宅 东钱湖板块：湖景资源别墅 东部板块：新城豪宅 江北西区：生态文化资源别墅 城西板块：郊区别墅+精品住宅 庆丰地块 长江置业地块 梁祝公园别墅 雍城世家 第三十六页，共八十七页。 区域竞争格局 本项目直接竞争对手是本区域内的高端项目。 项目名称 产品 总建 预计上市面积 首置 首改 再改 高端 长岛花园 别墅、高层 32 8 - - 2 6 新海景花园 别墅、高层 11 6 - - - 6 凯德汇豪天下1# 多层 1.2 1.2 - - - 1.2 水岸心境三期 多层、高层 22 12 2 3 3 4 永和居易 小高层、高层 22 10 2 3 4 1 青林湾4-5期 小高层、高层 22 20 3 6 8 3 从项目主力需求段来看，本项目的主要竞争对手为水岸心境三期和永和居易两个项目。 青林湾4期5期 水岸心境三期 永和易居 VS 单位：万㎡ 第三十七页，共八十七页。 重点竞争项目 长岛花园 开发商：宁波雅戈尔置业 项目位置：新三江口片区 项目规模：占地176005㎡，总建319524㎡，共1178户 建筑形态：7幢高层, 7幢叠拼高层，44幢联排 高层主力产品：145㎡ 叠拼高层主力产品：230㎡ 项目开盘时间：2010年5-6月 价格预计：高层18000元/㎡左右，叠拼2-2.2万/㎡ 产品类型 产品面积 户数 叠拼高层 230 383 共388套住宅,230平方米叠墅，改善性需求 面宽9.6米，3.1米-2.9米单层层高 赠送空中花园35㎡，赠送飘窗9.3㎡ 饱览一线姚江江景 普通高层 143㎡-150㎡ 646 产品类型 产品面积 户数 共646套住宅, 143-150㎡，四房户型 超大面宽12.1米，层高3米 高层飘窗赠送面积15㎡左右。 91.7米大间距，3万㎡中庭景观，视野开阔 第三十八页，共八十七页。 重点竞争项目 永和居易 开发商：宁波永和建设开发股份有限公司 项目位置：海曙环城西路以东，市检查院以北 项目规模：占地约9万㎡，总建22万㎡，共1419套 建筑形态：16栋9层、4栋11层、3栋16层 主力产品：90-140㎡ 上市时间：2010年年初，预计首批推出400套左右 价格预计：16000-17000元/㎡ 第三十九页，共八十七页。 项目位置：南到青林湾街，北靠规划滨江大道，西