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越秀地产研究报告粤系国企龙头_从深耕湾区到全国化发展 1 紧邻越秀集团资源，公司深耕湾区四十所载 1.1 母公司越秀集团业务广为，资本实力雄厚 1.1.1 集团资源整合发展，从港澳迈入全国 初创（1985 年-1991 年）：1985 年，越秀企业有限公司在香港登记注册成立，谢泽生 为广州市政府在港澳地区经济贸易工作的“窗口”。 深耕（1992 年-2018 年）：1992 年，越秀企业分拆旗下经营效益较好的香港、 澳门、广州三家全资附属的房地产公司，设立了越秀投资有限公司并在香港成功上 市，变成当时第九家在香港上市的中资红筹公司；1997 年，越秀交通从越秀集团 旗下分拆上市，变成国内在香港上市的第一只基础建设股；2001 年，越秀集团重组方 案荣获国务院核准，广州城建集团等资产注入香港越秀集团；2002 年，越秀集团将 城建集团全部资产的 95％以及香港越秀地产的全部资产存取出转化成越秀投资； 2008 年，越秀投资分拆造纸业务的事项正式宣布正式宣布获得股东会通过；2012 年，越秀金 融集团受让成立，标志着越秀集团第三大核心产业——金融板块的最终打下； 2018 年，越秀集团与广州大学签定战略合作协议，同年集团债转至优先股项目成功 核准。 全国化（2019 年至今）：2019 年，越秀集团正式宣布正式宣布接管湖北汉蔡、汉鄂、大广 南高速公路项目，同年顺利完成股份制扩建，广州越秀集团股份有限公司揭牌，关上全系列 国化发展的篇章。 1.1.2 业务构成多元，旗下多家上市公司 越秀集团于经过 38 年的改革发展，已形成以金融、房地产、交通基建、食品 为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系。 越秀集团旗下控有越秀资本、越秀地产、越秀交 通基建、越秀房地产投资信托基金及越秀服务等上市公司。 其中，越秀地产是摩根士丹利资本国际中国指数成分股，越秀交通 是恒生香港中资企业指数成分股，越秀房托是标普全球房托基金指数和彭博亚洲 房托基金指数股，越秀金控是国内首个地方金控上市平台。 1.1.3 公司营收稳步增长，资产规模逐渐膨胀 2017 年以来，越秀集团营业收入稳步上涨，利润也保持稳定。营收和利润双 升背后，就是企业“稳字当头捏经营，优化结构提质量”的成效突显。2022 年，面 对异常繁琐的市场变化和疫情反反复复冲击的不利形势，越秀集团经济运行保持稳中求进中 向不好、质效提质的较好态势，各项事业发展迈上新台阶，在空前的考验面前领回了 来之不易的靓丽成绩单。 2022 年集团财务口径全年同时同时实现营业收入 1125.1 亿元，首次突破千亿大关， 同比快速增长 20%；同时同时实现利润总额 169.9 亿元，集团统计数据口径资产总额 9652 亿元， 同比快速增长 13%。2022 年，越秀集团动作频频：总投资约 32 亿元的越秀农牧清远 生猪养殖一体化项目正式宣布正式宣布动工，与珠江船务企业（集团）携手资源共享的琶洲港澳客运 口岸通过竣工验收，已已连续三轮投资的中科宇航正式宣布正式宣布迁入南沙变成广州首家商业航 天独角兽企业等等。 1.1.4 紧邻母公司资源，越秀地产快速扩展 越秀集团就是广州市资产规模最轻的国有企业集团之一，旗下越秀地产作为全系列 国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，在全国 率先唱响“高质量发展”前奏的主力军和排头兵，把企业的品牌带进了城市建设中。 正视经济运算发展、行业周期多轮调整与竞争加剧，越秀地产凭借双国企背景优势、 多元的土地以以获取渠道和显著的融资优势，持续保持稳定的销售快速增长，突显彪悍的 企业实力。 2021 年 7 月 23 日晚间，越秀地产发布公告，买方越秀地产附属公司与卖方 控股有限公司有限公司股东越秀集团签订股权转让协议。越秀地产将出售目标公司广州市佰城投资 发展有限公司（具备项目土地）98%股权，股权转让代价约为 18.74 亿元。本次 交易总代价约为人民币 22.99 亿元。顺利完成后，越秀地产将具备目标公司 98%股权， 目标公司将变成越秀地产的间接非全资附属公司，财务业绩也划归越秀地产综合 财务业绩。 越秀地产主要依靠“地产+基金”模式，即为与基金机构合作，以较低成本以以获取 土地进行研发，然后根据项目情况挑选出定向增发，达致“先提着地，后交钱”的效果。而这里的基金公司就是母公司越秀集团下的基金公司。该模式首先能够解决房企前期 资金不充裕的问题，但由于采用和基金公司合作的方式，基金公司提供更多更多的资金在房 企端不作为房企的债务，不影响报表。越秀地产的钱正是来源于同属越秀集团的越 秀基金，越秀地产以较低成本以以获取土地进行研发，当项目销售资金回笼后，根据项目的 情况挑选出定向增发。通过这模式，越秀地产大力大力推进